Vorsicht: Sanierungsmaßnahmen, die sich (fast) nie amortisieren
Jetzt, im Frühling, beginnt wieder die Zeit der Baumaßnahmen. Wenn Sie Geld in die Hand nehmen, um Ihrer Immobilie etwas Gutes zu tun, werden Sie sich in der Regel damit trösten, dass sich die Ausgabe nach einigen Jahren amortisiert. Doch leider ist das nicht bei jeder Sanierung der Fall, wie Sie heute und in der nächsten Ausgabe lesen werden.
Beim letzten Mal haben Sie gelesen, wie sich die Amortisierung berechnet und worauf Sie dabei achten müssen. Heute finden Sie mehr Tipps zu konkreten Maßnahmen, die sich in der Realität oft nicht rechnen.
-
Dämmung
Leider gibt es immer wieder Fälle, in denen Immobilienbesitzer es gut meinen mit der Dämmung und im Nachhinein feststellen: Es lohnt sich nicht. Dabei hängt das Ergebnis stark von der Ausgangslage ab. Ist ein Gebäude etwa in der Nachkriegszeit errichtet, kann sich eine Dämmung anhand der reduzierten Heizkosten schon nach 4-10 Jahren rentieren. Aber bei einem historischen Gebäude mit sehr dicken Mauern oder einem Haus aus den 90er Jahren kann dies auch stellenweise über 30 Jahre dauern – und dann wäre die Technik vermutlich schon lange wieder veraltet. Insbesondere lohnt sich die Dämmung dann auch kaum, wenn nicht gleichzeitig die Fenster ausgetauscht werden. Und zu einer Mieterhöhung nach Wärmedämmung laut § 559 BGB sind Sie auch nur berechtigt, wenn die Dämmung zu einer „spürbaren Einsparung an Kosten für Heizenergie“ führt.
-
Fenster
Ähnlich wie bei der Dämmung gilt auch für die Fenster: Werden diese als Einzelmaßnahme erneuert, dauert die Amortisierung unverhältnismäßig lange. Bis zu 40 Jahre geben Fachleute hier als Zeitrahmen an. Das gilt insbesondere dann, wenn die alten Fenster schon zweifach verglast waren. Und auch hier wird nicht automatisch eine Mieterhöhung möglich.
-
Dach
Manchmal benötigt eine Immobilie leider einfach ein neues Dach. Doch hier sollten Sie wirklich erst eingreifen, wenn es notwendig ist. Und dann sollten Sie nicht darauf vertrauen, dass die Investitionskosten sich schnell amortisieren. Gerade wenn es sich um eine reine Erneuerung aus baulichen Gründen handelt, haben Sie gar keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. Anders würde es aussehen, wenn Sie eine Dämmung erstmals anbringen lassen. Dies ist eine Modernisierung. Den Preis der Dämmung (nicht den Preis eventueller Reparaturen und Instandsetzungen!) dürfen Sie dann auf Ihre Mieter anteilig umlegen. Somit können Sie also von diesem Anteil der Kosten, der nur auf die Dämmung entfällt, jährlich einen Teil auf alle Mieter im Haus umlegen. Dachstuhl, Ziegel usw. bleiben Ihre eigene Ausgabe.
Übrigens: Als Einzelmaßnahme am schnellsten amortisiert sich in der Regel der Einbau einer neuen Heizungsanlage mit oder ohne Solar. Das liegt nicht zuletzt auch an den verfügbaren Zuschüssen.
Insgesamt lässt sich sagen: Eine Amortisierung ist bei „schlechter Ausgangslage“ des Gebäudes wahrscheinlicher.
Natürlich geht es bei einer Sanierung oder Modernisierung nicht nur um die Amortisation. Es gilt auch, das Gebäude zu erhalten bzw. seine Lebenszeit zu verlängern. Trotzdem sollten Sie sich bei diesen Baumaßnahmen bewusst sein, dass sie Kosten aufwerfen, die Sie eben nicht anderweitig kompensieren können.
Neueste Kommentare