Energetische Kernsanierung trotz Mieter?
Der Entwurf des neuen Gebäudeenergiegesetzes ist da und sieht noch strengere Regeln für energetische Modernisierung vor – gerade für Vermieter. Doch manche Maßnahmen erfordern tiefgreifende Bauarbeiten, die mit Mietern in der Immobilie kaum möglich sind. Was also tun? Wenn Sie aber vorhaben, zu sanieren, so ist die Verwertungskündigung eine Möglichkeit für Sie. Heute und morgen lesen Sie, was Sie dabei beachten müssen.
Im § 573 Abs. 2 BGB wird genau aufgelistet, unter welchen Umständen Sie Ihre Mieter loswerden können. Dafür gibt es nur drei Begründungen: Vertragspflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.
Wann kann ich eine Verwertungskündigung aussprechen?
Eine Verwertungskündigung ist gesetzlich dann möglich, wenn Sie „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert“ werden und Ihnen somit „erhebliche Nachteile“ entstehen. Das gilt aber nicht für die bloße Möglichkeit, durch eine Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen.
Unter welchen Umständen kann ich dann kündigen?
Um eine wirksame Verwertungskündigung auszusprechen, müssen alle der folgenden Merkmale erfüllt sein:
Sie wollen die Immobilie anderweitig verwerten. Das kann etwa bedeuten
- Sie planen einen Verkauf der Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen
- Sie planen eine Kernsanierung oder grundlegende Modernisierung
- Sie wollen mehrere kleine in eine große Wohnung umwandeln
- Sie wollen eine große Wohnung in mehrere kleine aufteilen
- Sie wollen sie Immobilie abreißen und auf dem Grundstück neu bauen
Im Folgenden müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die geplante Verwertung der Immobilie ist angemessen. Das heißt, sie muss „von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen werden“ (BGH-Urteil vom 9. Februar 2011, Az. NJW 2011, 1135).
- Der bestehende Mietvertrag verhindert diese Verwertung. Es reicht nicht aus, wenn die geplante Verwertung dadurch erschwert wird.
- Somit entstehen Ihnen durch das Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile.
Wenn nur eines dieser Merkmale nicht erfüllt ist, so ist Ihre Kündigung unzulässig.
Beim nächsten Mal lesen Sie konkrete Beispiele, wie das Ganze in der Praxis funktioniert.
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