Formelle Voraussetzungen in der Betriebskosten-Abrechnung: BGH entscheidet
Als Immobilien-Investoren sind wir darauf angewiesen, dass die umlegbaren Betriebskosten auch wirklich durch unsere Mieter getragen werden. Andernfalls kann unsere Rendite erheblich gemindert werden. Doch immer wieder fechten Mieter die Betriebskostenabrechnungen wegen formeller Mängel an. Dazu gibt es seit einiger Zeit wieder ein neues Urteil vom Bundesgerichtshof.
Der Fall
Im verhandelten Fall aus Dresden ging es um eine große Wohnanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten. Einer der Wohnungsmieter sollte eine beachtliche Betriebskosten-Nachzahlung von 1.200 Euro leisten. Das sah er nicht ein und zog vor Gericht. Begründung:
- Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde.
- Die Abrechnung enthielt keine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen.
Die Vorinstanzen
Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass sowohl das Amts- als auch das Landgericht die Betriebsabrechnungen für formell unwirksam hielten. Doch der Vermieter wollte das nicht auf sich sitzen lassen und zog vor den BGH.
Die Entscheidung des BGH
Die Richter des BGH widersprachen der Auffassung der Vorinstanzen. Die Abrechnung sei nicht formell unwirksam. So genüge die Betriebskostenabrechnung den Anforderungen, wenn sie eine geordnete und verständliche Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Dies seien mindestens
- Eine Angabe zu den Gesamtkosten
- Erläuterungen zum zugrunde liegenden Verteilerschlüssel
- Eine Berechnung des Mieteranteils
- Den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
Eine weitere Erläuterung zum Verteilungsmaßstab, den der Mieter gefordert hatte, sei nur dann erforderlich, wenn er zum Verständnis der Abrechnung unerlässlich sei. Jedoch sei die Angabe, dass es sich um den Verteilungsmaßstab „Fläche“ handle, in sich verständlich (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18).
Was bedeutet das für Sie?
Es ist unerlässlich, dass Ihre Betriebskostenabrechnung bombensicher den formellen Vorgaben entspricht. Deshalb sollten Sie sich im Zweifelsfall immer eine rechtssichere Vorlage als Orientierung besorgen. Andernfalls riskieren Sie auch nach längerer Zeit noch, auf – sich addierenden – hohen Ausgaben sitzen zu bleiben, die Sie natürlich nicht in Ihre Renditeberechnung einbezogen haben!
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