Wohnungskauf – bei Mängeln können Sie den Schaden fiktiv berechnen

Wenn Sie eine Immobilien erwerben und diese weist Mängel auf, ist die Haftung des Käufers dafür in der Regel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Anderes sieht es aber bei Mängeln aus, die der Verkäufer arglistig verschweigt oder deren erfolgreiche Beseitigung er Ihnen zugesichert hat. Für Sie stellt sich dann die Frage, ob Sie hinsichtlich der Mängelbeseitigungskosten in Vorleistung gehen müssen, oder ob Sie Ihren Schaden anhand der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen können. Der BGH hat diese Frage nun entschieden: Sie können die fiktiven Mängelbeseitigungskosten von dem Verkäufer verlangen (Urteil v. 12.03.21, Az. V ZR 33/19).

Verkäufer verpflichtete sich zur Behebung von Feuchtigkeitsschäden

Im entschiedenen Fall verlangten die Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung vom Verkäufer Schadensersatz wegen Mängel. Zwar war im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen worden, allerdings hatte sich der Verkäufer zur Behebung bestimmter Feuchtigkeitsschäden verpflichtet, falls diese erneut auftreten sollten.

Nachdem die Schäden tatsächlich wieder aufgetreten waren, forderten die Käufer den Verkäufer auf, die Schäden zu beheben. Da der Verkäufer nicht reagierte, verlangten die Käufer Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von knapp 8.000 € ohne Umsatzsteuer sowie die Feststellung, dass der Verkäufer auch weitere Schäden zu ersetzen hat. Der BGH hatte zu entscheiden, ob Käufer einer Immobilie ihren Schadensersatz auf Basis der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beziffern können oder zunächst mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten müssen, um Ersatz verlangen zu können.

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Schadenersatz auch ohne tatsächliche Mängelbeseitigung

Der BGH entschied zugunsten der Käufer, sie konnten den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Ob die Mängel tatsächlich beseitigt werden, sieht der BGH als unerheblich an.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass im Kaufrecht ein Schaden auch ohne dessen Behebung anhand der voraussichtlichen Kosten beziffert werden kann. Ursprünglich war das auch im Werkvertragsrecht der Fall, bis der BGH seine Rechtsansicht diesbezüglich im Jahr 2018 geändert hat. Die für das Werkvertragsrecht geltende Rechtsauffassung des BGH lässt sich nicht auf das Kaufrecht übertragen. Insbesondere steht einem Käufer, anders als einem Besteller im Werkvertragsrecht, kein Vorschussanspruch zu. Daher wäre es nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer. Diese muss wie im Delikts- und Werkvertragsrecht nur ersetzt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Fazit: Wenn Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben und Mängel an ihr feststellen, zu deren Beseitigung sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hat, können Sie deren Beseitigung verlangen. Alternativ, können Sie vom Verkäufer die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ersetzt verlangen. Sie müssen die Mängelbeseitigung insoweit nicht vorfinanzieren.

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