Lediglich 3% weniger Mietfläche können eine Mietminderung rechtfertigen
Dass Flächenabweichungen von weniger als 10% einen Mieter zu einer Mietminderung berechtigen können, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2020 klar. Ein betroffener Mieter muss aber nachweisen, dass er die Mieträume wegen der Flächenabweichung nicht vertragsgemäß nutzen kann.
Der Fall
Laut Mietvertrag sollte eine vermietete Gewerbefläche eine Größe von ca. 300 m² haben. Die Gesamtfläche war jedoch lediglich 290 m² groß. Das war dadurch bedingt, dass der Vermieter vor der Übergabe noch Umbauten in Auftrag gegeben hatte. Der Mieter machte wegen der Flächenabweichung eine Mietminderung von 10% geltend. Er verwies darauf, dass er wegen der kleineren Fläche weniger Kundenverkehr habe, was seine Einnahmen reduziere. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mietvertrag nur eine unverbindliche Größenangabe enthalte. Außerdem läge kein Mietmangel vor, weil die Flächenabweichung weniger als 10% betrage. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete.
Die Entscheidung vor Gericht – Mit Erfolg!
Der BGH stellte fest, dass trotz der ca.-Angabe im Mietvertrag eine Flächengröße von 300 m² verbindlich vereinbart wurde. Allerdings, so der BGH, könne auch eine Flächenabweichung von weniger als 10% einen Mietmangel darstellen. Dem Mieter stand jedoch kein Anspruch auf Mietminderung zu, weil er nicht hinreichend nachgewiesen hatte, dass die Flächenabweichung eine vertragsgemäße Nutzung der Mieträume ausschloss. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung wird zu Gunsten eines Mieters nur dann vermutet, wenn die Flächenabweichung 10% oder mehr beträgt. Im entschiedenen Rechtsstreit war die Flächenunterschreitung jedoch geringer, nämlich lediglich 3%. Auch geringfügige Flächenabweichungen stellen einen Mangel von Mieträumen dar, welcher Gewährleistungsansprüche des betroffenen Mieters auslösen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass ein Mieter bei Flächenunterschreitungen von weniger als 10% eine Gebrauchsbeeinträchtigung hinnehmen und nachweisen muss. Bei einer Flächenabweichung von 10% oder mehr wird eine solche Beeinträchtigung zu seinen Gunsten vermutet (BGH, Urteil v. 25.11.20, Az. XII ZR 40/19).
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