Investment jetzt Verkaufen? Wo sich die Vermietung mehr lohnt, und wo nicht
Letzte Woche haben Sie gelesen, wo Sie in Deutschland noch lukrativ Investment-Objekte kaufen können. Heute geht es um die andere Seite der Medaille: Sollten Sie jetzt, zu Höchstzeiten des Immobilien-Booms, Ihr Objekt lieber zu Geld machen? Wo lohnt sich der Verkauf mehr, und wo die Vermietung?
Und wieder haben wir die Analyse eines großen Immobilienportals für Sie, diesmal von der Plattform immowelt. Sie analysierte 70 deutsche Großstädte auf die Frage hin, wie viel Gewinn Sie aktuell für eine Durchschnittswohnung (60-80 m²) erwarten dürfen, und wie lange es dauern würde, bis sich dies per Vermietung amortisiert. Dabei ging sie davon aus, dass die Immobilie vor 10 Jahren gekauft wurde. Also, jetzt verkaufen und den Boom mitnehmen? Oder doch lieber weiter vermieten?
Der Spitzenreiter erstaunt nicht
Nirgendwo haben Immobilienkäufer in den letzten 10 Jahren so viel Wertgewinn verzeichnet wie in München: 2010 hat eine Wohnung der Vergleichsgröße dort im Schnitt 190.000 Euro gekostet, heute wäre sie 550.000 Euro wert. Dies beläuft sich auf einen unfassbaren Marktwertzuwachs von 386.000 € abzüglich Kaufnebenkosten und Restschuld. Um diesen Betrag mit Miete zu erwirtschaften, müssten Sie insgesamt 31 Jahre lang weiter vermieten – eine Zeit, in der auch schon wieder grundlegende Sanierungen nötig sind!
So sieht es in anderen großen Städten aus
- Hamburg: 220.000 € Gewinn / 30 Jahre Vermietung
- Berlin: 237.000 € / 27 Jahre
- Freiburg: ca. 200.000 € / 34 Jahre
- Heidelberg: ca. 200.000 € / 32 Jahre
- Augsburg: ca. 200.000 € / 30 Jahre
- Oberhausen: 18.000 € / 14-16 Jahre
- Duisburg 35.000 € / 14-16 Jahre
- Chemnitz 37.000 € / 14-16 Jahre
- Essen 70.000 €
- Dresden 100.000 €
- Leipzig 100.000 €
Einer der Gründe für den Preisanstieg in den mittelgroßen Städten: Es handelt sich um Städte mit sehr hohem Studenten-Anteil. Hier ist die Nachfrage nach Anlageobjekten teilweise so stark gestiegen, dass die Preise im letzten Jahrzehnt explodiert sind. Der oft regulierte Mietmarkt macht eine Amortisation schwierig. In strukturschwacheren Städten des Ostens oder des Ruhrgebiets lohnt sich der Verkauf kaum.
Gewinn ist nicht alles
Natürlich stellt sich Ihnen nach einem eventuellen Verkauf auch die Frage: Wohin nun mit Ihrem Kapital? Denn jetzt gilt mehr als zuvor: Geld, das nur herumliegt, schwindet. Und auch andere Investment-Möglichkeiten kämpfen mit hohen Einkaufspreisen oder sind zum Teil hochspekulativ. Deshalb: Wenn Sie gerade finanzielle Mittel nutzen können (also z.B. andernfalls selbst einen Kredit aufnehmen müssen), könnte sich der Verkauf in Einzelfällen lohnen. Vermögen bauen Sie so aber auch nicht weiter auf. Zudem kann auch niemand wirklich sagen, wie lange die Kaufpreise noch steigen werden. Vielleicht ärgern Sie sich in 5 Jahren über einen verfrühten Verkauf.
Für viele Immobilienbesitzer bedeutet das: Freuen Sie sich einfach über den günstigen Einkauf vor 10 Jahren und kassieren Sie weiter Miete. In Einzelfällen kann sich der Verkauf aber doch lohnen. Zum Beispiel für Menschen, die künftig ihren Ruhestand genießen, viel reisen und nichts mehr verwalten möchten.
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