Unübersichtliche Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Wie sieht eigentlich Ihre Jahresabrechnung aus? Handelt es sich um ein übersichtliches Zahlenwerk, das Ihnen einen geordneten Überblick über die im Kalenderjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben gibt? Oder ist die Abrechnung für Sie eher ein Buch mit sieben Siegeln, das Sie auch mit Hilfe eines Fachmanns kaum nachvollziehen können. Im letzteren Fall sollten Sie die Erstellung einer übersichtlichen Abrechnung von Ihrem Verwalter verlangen. Denn eine unübersichtliche Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Wird eine solche Abrechnung genehmigt, können Sie den Genehmigungsbeschluss möglicherweise anfechten (AG Hamburg-St. Georg, Az. 980a C 37/20 WEG, 28.05.2021).
Jahresabrechnung erstreckte sich über 11 Seiten
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2019 beschlossen. Eine Wohnungseigentümerin war mit der Abrechnung nicht einverstanden. Sie war der Ansicht, das sich über 11 Seiten erstreckende Zahlenwerk sei unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. Bei den eingestellten Beträgen, etwa die Einnahmen und Ausgaben, gebe es nicht erklärbare Abweichungen. Auch tatsächlich gezahlte Beträge, wie etwa 27.000 €, die sie an Anwaltskosten auf das Konto der Gemeinschaft gezahlt habe, seien nicht vollständig ausgewiesen.
Die Eigentümerin ging daher mit der Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss vor.
Abrechnung war nicht nachvollziehbar
Das Gericht gab der Eigentümerin Recht. Die Abrechnung widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Jahresabrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und Einnahmen die Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum hatte. Hierzu muss sie die Einnahmen und Ausgaben in geordneter und übersichtlicher Art und Weise darlegen, so dass sie für den Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Ist die Abrechnung rechnerisch unschlüssig, mit durchgehenden Mängeln behaftet oder hinsichtlich wesentlicher Bestandteile lückenhaft, ist die Genehmigung der Abrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären.
Die hier vorliegende Abrechnung genügt den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen sind, nicht. Anhand des elfseitigen Abrechnungswerks ist ein verständiger Wohnungseigentümer nicht in der Lage, die Rechnungslegung auf ihre Plausibilität hin zu prüfen. Bereits die vorangestellte “Entwicklung der Bankkonten” enthält eine Vielzahl von Abrechnungspositionen, die in der “Gesamtabrechnung” ebenfalls aufgenommen worden sind. Diese Zusammenstellung ist unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass sich Informationen über (Bank-) Kontenstände auch noch auf mehreren Folgeseiten finden, was zu einer unnötigen “Informationsflut” führt.
Auch ist die Abrechnung nicht vollständig, da etwa die Zahlung der Anwaltskosten in Höhe von 27.000 € zu Unrecht nicht auf der Einnahmen-Seite aufgeführt waren. Das Gericht erklärte die Abrechnung für unwirksam.
Fazit: Ist Ihre Jahresabrechnung nicht nachvollziehbar, sollten Sie diese nicht genehmigen. Denn wie wollen Sie anhand einer unübersichtlichen Abrechnung erkennen, ob der für Sie berechnete Nachschuss tatsächlich stimmt. Verlangen Sie daher von Ihrem Verwalter besser die Erstellung einer übersichtlichen und plausiblen Abrechnung. Wird die Jahresabrechnung genehmigt, obwohl sie nicht nach vollziehbar ist, prüfen Sie, ob Sie den Genehmigungsbeschluss anfechten können. Das ist nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz aber nur dann möglich, wenn die Abrechnung Fehler enthält, die sich auf die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Nachschüsse auswirken.
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