Jahresabrechnung muss plausibel sein
In der Jahresabrechnung rechnet Ihr Verwalter über Einnahmen und Ausgaben im vergangenen Wirtschaftsjahr ab. Damit Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft nachvollziehen können, ob Ihr Verwalter auch ordnungsgemäß mit Ihren Geldern umgegangen ist, muss die Jahresabrechnung plausibel sein. Sofern schon die Summe der Einnahmen und Ausgaben von der Darstellung der Bankkonten abweicht, ist die Abrechnung rechnerisch nicht schlüssig und entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Saarbrücken, Urteil v. 12.04.19, Az. 42 C 262/18)
Zugänge auf und Abgänge von den Bankkonten stimmten nicht überein
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft die Genehmigung der Jahresabrechnung beschlossen. Ein Wohnungseigentümer war mit dem Genehmigungsbeschluss jedoch nicht einverstanden, da er die Abrechnung für nicht nachvollziehbar hielt.
Unter anderem bemängelte der Eigentümer, dass bei der Entwicklung der Bankkonten ein Zugang von 222.071,67 € und ein Abgang von 187.391,10 € verzeichnet war, ohne dass diese Beträge aus den in der Abrechnung dargestellten Einnahmen und Ausgaben zu begründen waren. Daher ging der Eigentümer mit der Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss von.
Differenzen bei Einnahmen und Ausgaben waren nicht nachvollziehbar
Das Gericht gab dem klagenden Wohnungseigentümer Recht. Die Gesamt- und der Einzelabrechnungen wurden für ungültig erklärt, da die Jahresabrechnung den Anforderungen der Rechtsprechung an eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht genügt. In der Gesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen. Die Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Diese Gesamtabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehen eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein.
Die Darstellung der Einnahmen war hier aber nicht plausibel. Aus der Jahresabrechnung ergeben sich Einnahmen in Form in Höhe von insgesamt 188.858,79 €. Demgegenüber wird bei der Darstellung der Bankkonten in der Jahresabrechnung ein Zugang in Höhe von 222.071,67 € ausgewiesen. Die Differenz zu den dargestellten Einnahmen ist nicht nachvollziehbar und nicht erläutert.
Auch die Darstellung der Ausgaben ist nicht plausibel. Die Summe der Gesamtausgaben in Höhe von 164.020.02 € ergibt sich zwar nachvollziehbar aus der Abrechnung. Die Gesamtausgaben in dieser Höhe sind aber nicht mit dem tatsächlichen Abgang von den Konto in Höhe von 187.391,10 € in Einklang zu bringen. Der Jahresabrechnung fehlt damit insgesamt die rechnerische Schlüssigkeit, so dass bereits aus diesem Grund die Gesamt- und die daraus entwickelten Einzelabrechnungen aufzuheben waren.
Fazit: Wenn Sie Ihre Jahresabrechnung prüfen, kontrollieren Sie genau, ob die angegebenen Einnahmen und Ausgaben auch mit den Zu- und Abgängen auf den Bankkonten übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, ist nicht nur Ihre Abrechnung nicht ordnungsgemäß, es besteht auch die Gefahr, dass Ihr Verwalter nicht ordnungsgemäß mit den gemeinschaftlichen Geldern umgegangen ist. Bestehen Sie in einem solchen Fall unbedingt darauf, dass Ihr Verwalter diese Ungereimtheiten aufklärt. Setzen Sie das notfalls gerichtlich durch, indem Sie Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung erheben.
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