Gemeinschaft zahlt Ihre kommunalen Abgaben nicht – Sie als einzelner Eigentümer haften voll!
Aktuell steigen die Preise, wo man nur hinschaut: Energie, Lebensmittel, Baustoffe und viele andere Dinge sind um ein Vielfaches teurer geworden. Da kann es leicht passieren, dass Ihre Eigentümergemeinschaft ihre Forderungen nicht mehr begleichen kann und Sie als einzelner Wohnungseigentümer für offene Forderungen Dritter gegenüber Ihrer Gemeinschaft herangezogen werden. Allerdings ist diese Haftung begrenzt: Gemäß § 9a Abs. 4 WEG haften Sie grundsätzlich nur bis zur Höhe Ihres Miteigentumsanteils. Eine Ausnahme kann insoweit jedoch für kommunale Abgaben bestehen. Bestimmt die Gebührensatzung Ihrer Stadt oder Gemeinde, eine gesamtschuldnerische Haftung, nach der Sie als einzelner Wohnungseigentümer statt der Gemeinschaft für die Forderung in voller Höhe herangezogen werden können, ist das zulässig (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 02.08.21, Az. 6 C 11564/20).
Eigentümer klagten gegen Entgeltsatzung Abwasserbeseitigung
Im entschiedenen Fall regelte die Entgeltsatzungsatzung Abwasserbeseitigung einer Stadt, dass für die Abwassergebühren alle Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch hafteten. Das hatte zur Folge, dass die Stadt die Forderung in voller Höhe von einem einzelnen Eigentümer verlangen konnte, sofern, die Gemeinschaft die Schuld nicht begleicht. Die Eigentümer einer Wohnung, die gemeinsam über einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum von 65/100 verfügten, waren mit dieser Regelung nicht einverstanden. Sie hielten es für rechtswidrig, alle Miteigentümer als Gesamtschuldner zu verpflichten, ohne eine spezielle Regelung für die Wohnungs- und Teileigentümer zu erlassen.
Sie waren der Ansicht, die einzelnen Eigentümer müssten nur für ihren Anteil an den Gebühren haften. Das gelte vor allem dann, wenn man – wie in ihrem Fall – den Verbrauch in jeder Sonder- und Teileigentumseinheit durch eigene Zähler getrennt erfassen könne. Die Eigentümer gingen daher mit einem Normenkontrollantrag gegen die Satzung vor.
Volle Haftung für kommunale Grundstücksabgaben
Die Eigentümer verloren den Prozess. Nach Auffassung des Gerichts war die von den Eigentümern gewünschte Differenzierung nicht erforderlich. Das Gericht sah es als nicht notwendig an, die Wohnungseigentümer im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes von der gesamtschuldnerischen Haftung für die Gebühren auszunehmen.
Zum einen macht das einschlägige Kommunalabgabengesetz (KAG) Rheinland-Pfalz insoweit keine weiteren Vorgaben, sondern verlangt nur, dass in der Satzung der Abgabenschuldner bestimmt wird, was in der Satzung erfolgt war. Zum anderen steht nach Ansicht des Gerichts auch die damals noch bestehende Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft der gesamtschuldnerischen Haftung im Bereich des Kommunalabgabenrechts nicht entgegen. Das gilt selbst dann, wenn dem einzelnen Eigentümer die von ihm in Anspruch genommene Leistung jeweils zugeordnet werden kann. Der Grund für die gemeinsame Haftung liegt nämlich darin, dass alle Grundstückseigentümer uneingeschränkt für grundstücksbezogene Leistungen eintreten müssen. Die festgesetzten grundstücksbezogenen Benutzungsgebühren ruhen ja in Rheinland-Pfalz auch als öffentliche Lasten insgesamt auf dem gesamten Grundstück (§ 7 Abs. 7 KAG).
Fazit: Zwar haften Sie auch nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz für Verbindlichkeiten Ihrer Eigentümergemeinschaft nur bis zur Höhe Ihres Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Das steht aber einer landesgesetzlich angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der einzelnen Eigentümer für kommunale Abgaben nicht entgegen. Dann können Sie wegen der Zahlung der Gebühren in voller Höhe in Anspruch genommen werden, sofern Ihre Eigentümergemeinschaft ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommt. Das bringt insbesondere bei großen Eigentümergemeinschaften ein hohes Haftungsrisiko mit sich. Halten Sie daher die Zahlungsfähigkeit Ihrer Gemeinschaft unbedingt im Auge, damit sich dieses Risiko nicht verwirklicht.
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