Schäden am Gemeinschaftseigentum – dürfen Sie die Kaution Ihres Mieters dafür verwenden?
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, hat Ihr Mieter Ihnen sicher eine Kaution gezahlt, die Sie gegen von Ihrem Mieter verursachte Schäden absichert. Stellen Sie beispielsweise fest, dass Ihr Mieter das Waschbecken im Bad beschädigt hat, können Sie diesen Schaden nach Beendigung des Mietverhältnisses mit Hilfe der Kaution begleichen. Doch was ist, wenn Ihr Mieter beim Auszug Schäden am gemeinschaftlichen Treppenhaus verursacht, können Sie dann auch auf die Kaution Ihres Mieters zurückgreifen? Nein, hat das Amtsgericht München entschieden, die Kaution können Sie nur für Schäden verwenden, die Ihr Mieter an Ihrem Sondereigentum verursacht hat, nicht aber für Schäden am Gemeinschaftseigentum (AG München, Urteil v. 26.03.21, Az. 414C 22283/20).
Mieterin verursachte beim Auszug Schäden im Treppenhaus
Im entschiedenen Fall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung. Beim Auszug, für den die Mieterin ein Umzugsunternehmen beauftragt hatte, wurde das Treppenhaus beschädigt. Den Schaden behob sie jedoch nicht. Daher behielt der Vermieter einen Teil der Kaution ein und beglich den Schaden damit. Die Mieterin war hiermit nicht einverstanden. Sie klagte daher auf Rückzahlung der Kaution in voller Höhe.
Anspruch auf Schadenersatz stand der Gemeinschaft zu
Das Gericht gab der Mieterin Recht. Zwar bestand nach Ansicht des Gerichts ein Anspruch auf Schadenersatz. Allerdings war dessen Geltendmachung nicht Sache der Vermieterin. Da der Schaden nicht an der Wohnung selbst, also am Sondereigentum, der vermietenden Eigentümerin entstanden war, konnte die Wohnungseigentümern den Schaden nicht geltend machen und auch die Kaution nicht dafür verwenden.
Vielmehr war der Schaden am Gemeinschaftseigentum aufgetreten, so dass auch nur die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung dieses Schadens berechtigt war. Diese hat aber keinen Zugriff auf die Kaution. Dementsprechend konnte die Vermieterin die Kaution auch nicht zur Begleichung des Schadens verwenden.
Fazit: Verursacht Ihr Mieter Schäden am Gemeinschaftseigentum, können Sie deswegen nicht einfach auf die Kaution zurückgreifen. Der richtige Weg ist vielmehr, dass Sie zunächst Ihre Gemeinschaft informieren, damit sie die Schäden gegenüber Ihrem Mieter geltend machen kann – notfalls im Klageweg. Teilen Sie Ihrem Mieter bei der Kautionsabrechnung mit, dass die vollständige Rückzahlung der Kaution ihn nicht vor der Pflicht zur Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum befreit. Weisen Sie ihn auch darauf hin, dass er mit einer Klage der Eigentümergemeinschaft zu rechnen hat, wenn er die Schäden nicht freiwillig beseitigt. So machen Sie alles richtig.
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