Zur Eigentumswohnung umgewandelte Wohnung gekauft? Wenn Sie Pech haben, darf der Mieter noch lange dort wohnen!
Gelegentlich teilen die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dieses in einzelne Eigentumswohnungen auf, um sie einzeln zu verkaufen. Kaufen Sie eine solche “umgewandelte” Eigentumswohnung, kann das zum Problem für Sie werden, wenn Sie diese später selbst beziehen wollen. Ist die Eigentumswohnung nämlich vermietet, kann das eine Sperrwirkung entfalten, die Ihrer Eigenbedarfskündigung entgegensteht. In einem aktuellen Fall hat der BGH festgelegt, was für diese Kündigungssperrfrist entscheidend ist (Urteil v. 22.06.22, Az. VIII ZR 356/20).
Neuer Wohnungseigentümer kündigte wegen Eigenbedarfs
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, die ein Pärchen im Jahr 1985 angemietet hatte und die Schwester der Mieterin als Untermieterin dort aufgenommen hatten. Im Jahr 1997 teilten die beiden Eigentümer das Gebäude in Eigentumswohnungen auf, anschließend übertrug der eine Eigentümer seine Miteigentumsanteile auf den anderen, so dass dieser nun Alleineigentümer aller Wohnungen war.
Im Jahr 2014 trennten sich die Mieter, der Mann trat mit Zustimmung des Vermieters aus dem Mietvertrag aus, und die bisherige Untermieterin trat als Mieterin in diesen ein. Im Februar 2015 verkaufte der Eigentümer die Wohnung, die nun von den beiden den Schwestern als Mieterinnen bewohnt wurde. Wenige Monate später verstarb die erste Schwester und die frühere Untermieterin war nun alleinige Mieterin der Wohnung. Im Jahr 2018 kündigte der neue Wohnungseigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin wendete ein, eine Kündigung sei wegen der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung nicht möglich, da sich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf zehn Jahre verlängere. Der BGH hatte nun darüber zu entscheiden, ob die Kündigungssperrfrist bereits abgelaufen war oder nicht.
Frist beginnt erst mit der Erhöhung des Kündigungsrisikos
Der BGH entschied zugunsten der Mieterin. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB war zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung noch nicht abgelaufen. Die Zehn-Jahres-Frist startete nämlich erst mit dem Verkauf der Wohnung im Jahr 2015. Im Jahr 1997 war nur ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen Miteigentümer übertragen worden, wodurch das Risiko der Mieter, die Wohnung durch eine Eigenbedarfskündigung zu verlieren, nicht gestiegen war. Das ist erst dann der Fall, wenn die Wohnung einem neuen Eigentümer gehört, denn vor diesem gestiegenen Risiko soll die Kündigungssperrfrist den Mieter schützen.
Zusätzlich stellte sich die Frage, ob sich die überlebende Schwester überhaupt auf die Kündigungssperrfrist berufen konnte, da sie vor der Umwandlung in Wohnungseigentum Untermieterin, nicht aber Mieterin war. Als Untermieterin konnte sie sich nach dem BGH nicht auf die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB berufen, da diese den Mieter und nicht etwaige Untermieter schützen soll. Die überlebende Schwester konnte sich lediglich auf die Kündigungssperrfrist berufen, wenn sie nach § 563a Abs. 1 BGB in die Rechtsposition der verstorbenen Schwester eingetreten wäre. Das setzt aber voraus, dass die beiden Frauen zum Todeszeitpunkt der Schwester gemeinsam in der Wohnung wohnten. Da die Richter das anhand der Akten nicht feststellen konnten, verwiesen sie das Verfahren zurück an die Vorinstanz.
Fazit: Sie sehen, auch wenn die Umwandlung der Wohnungen eines Mehrfamilienhauses bereits viele Jahre zurückliegt, können Sie als neuer Eigentümer an einer Eigenbedarfskündigung gehindert sein. Diese Frist beginnt nämlich nicht mit der Umwandlung der Wohnungen, sondern vielmehr mit der Erhöhung des Kündigungsrisikos, was mit dem ersten Verkauf der Wohnung an neue Eigentümer entsteht. Prüfen Sie daher beim Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt 4 Dinge: Handelt es sich um eine umgewandelte Eigentumswohnung? Wohnt der Mieter, der vor der Umwandlung Mieter der Wohnung war, immer noch dort? Wann erfolgte der Verkauf der Wohnung an einen neuen Eigentümer? Dauert die Sperrfrist 3 Jahre oder aufgrund einer besonderen Verordnung, wie etwa in Berlin, sogar 10 Jahre. Dann wissen Sie, wann die Sperrfrist beginnt und endet.
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