Sanierungsbeschluss – reicht hier eine schlagwortartige Bezeichnung?

Wie erfolgt eigentlich die Beschlussfassung in Ihrer Eigentümergemeinschaft? Legen Sie bei der Formulierung des Beschlusses Wert auf jedes Wort des Beschlusstextes? Oder ist Ihnen das nicht so wichtig, da ja ohnehin jeder weiß, was gemeint ist? Wird in Ihrer Eigentümergemeinschaft die letztere Vorgehensweise praktiziert, sollten Sie das unbedingt ändern. Ist der Beschluss nämlich zu unbestimmt, ist er anfechtbar (LG Hamburg, Urteil v. 29.06.22, Az. 318 S 73/21).

Unterlagen konnten in einer Dropbox eingesehen werden

Im entschiedenen Fall ging es um einen Sanierungsbeschluss, den eine Eigentümergemeinschaft nach langer Beschlussvorbereitung gefasst hatte. Der Hauptbeschluss lautete wie folgt: “Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen für alle drei Häuser basierend auf den vom Büro X mit der Bieterliste vom 10.02.2021 vorgelegten Planungs- und Ausschreibungsergebnissen, aber ohne Erneuerung des großen Erkers usw. (…) mit einer Endsumme i.H.v. ca. 1.088.000 Euro brutto inkl. 10% Unvorhergesehenes”.

Dem Hauptbeschluss folgten 4 “Bullet Points”, bei denen die Maßnahmen mit schlagwortartiger Nennung von Gewerken dargestellt wurden. Fernher konnten laut Beschluss alle Planungs- und Ausschreibungsunterlagen jederzeit in einer eigens für diese Maßnahmen eingerichteten Dropbox eingesehen werden. Ein Eigentümer war mit diesem Beschluss nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor.

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Bezugnahme auf unklare Unterlagen reicht nicht

Die Klage hatte Erfolg, da der Beschluss zu unbestimmt war. Der Beschuss ließ nicht erkennen, worin die “schlagwortartig” benannten Erhaltungsmaßnahmen bestehen sollten. Zwar kann ein Beschluss durchaus auf außenstehende Dokumente Bezug nehmen. Der Verweis auf den Inhalt der “Dropbox” sah das Gericht aber als unzureichend an. Die in der Dropbox befindlichen Unterlagen waren nämlich weder näher bezeichnet und noch kenntlich gemacht worden. Daher war nicht zu erkennen, welchen Umfang die Erhaltungsmaßnahmen konkret haben sollten. Das Gericht erklärte den Sanierungsbeschluss daher für unwirksam.

Fazit: Die Entscheidung zeigt, dass Sie dem Wortlaut Ihres Sanierungsbeschlusses große Aufmerksamkeit schenken müssen. Achten Sie unbedingt darauf, dass im Beschluss die wesentlichen Punkte festgelegt werden, so dass der Beschluss erkennen lässt, was, wie und wo genau gemacht werden soll.

Wenn Sie auf außenstehende Dokumente Bezug nehmen, müssen auch diese klar und eindeutig bezeichnet werden, etwa durch die Benennung von Titel und Datum des Dokuments oder seines Aktenzeichens. Der bloße Verweis auf Planungs- und Ausschreibungsergebnisse “in einer Dropbox” genügt insoweit nicht.

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