Was passiert, wenn die Indexmiete die Mietpreisbremse übersteigt?

Je nach Anlagestrategie haben auch Sie sich vielleicht in der Vergangenheit für einen Indexmietvertrag entschieden – und freuen sich jetzt ganz besonders über den „eingebauten“ Inflationsschutz! Doch viele Mieter, die Jahrelang von den geringen Mieterhöhungen profitiert haben, stellen sich jetzt quer und suchen nach Möglichkeiten, der Mieterhöhung zu entgehen. Ist die Mietpreisbremse hier ein Mieter-Schlupfloch – oder dürfen Sie auch darüber hinaus erhöhen?

In den deutschen Metropolen sind Berechnungen zufolge 2022 rund bei 30% der Neuverträge Indexmieten vereinbart worden, in Berlin waren es sogar rund 70%. Des einen Freud ist des anderen Leid – so ist es auch aktuell für Mieter mit Indexmietvertrag. Bei einer Inflationsrate von aktuell 8,7% (2022: 7,9%) geht es ordentlich aufwärts mit dem Mietzins. Doch was passiert, wenn dieser damit die Mietpreisbremse sprengt?

So war es nämlich in einem aktuellen Fall aus Berlin. Hier hatten Mieter eine Klage gegen ihre Vermieterin in Auftrag gegeben. Der Grund: ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Sie wollten ihre Auskunfts- sowie Rückzahlungsansprüche der Miete geltend machen. Die Klage landete vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.

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Index-Mieterhöhung über die Mietpreisbremse hinaus?

Und hier bekam der Vermieter Recht: Selbst bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse sei eine später erklärte Erhöhung der Indexmiete wirksam, so das Gericht (Urteil v. 2.11.2022, Az. 123 C 77/22). Die Begründung: Beim Einzug der Mieter hatte die Indexmiete die Bedingungen der Mietpreisbremse voll erfüllt. Und damit darf sie diese später auch übersteigen. Der von der Klägerpartei herangezogene §§ 556d bis 556g BGB ist nämlich nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden – so will es wiederum der § 557a Abs. 4 BGB.

Fazit: Zwar fordert der Mieterbund eine Kappungsgrenze für Indexmieten, die nun plötzlich vielerorts stärker steigen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Und auch so mancher Mieter beschwert sich über die plötzliche saftige Erhöhung. Doch noch ist die Indexmieterhöhung völlig legitim – und zwar auch dann, wenn sie über die Mietpreisbremse hinaus erhöht. Nur bei Mietbeginn muss sie hier alle Bedingungen erfüllen oder erfüllt haben.

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