Keine Verbrauchserfassung beim Warmwasser – kann das ordnungsgemäß sein?

Sie wissen sicher, dass Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung zum Teil verbrauchsabhängig erfasst werden müssen. Allerdings ist das nicht immer möglich, besonders in älteren Wohnanlagen lassen sich Geräte zur Verbrauchserfassung nicht installieren.

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten dann dennoch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann (Urteil v. 10.02.23, Az. V ZR 246/21).

Keine Zähler – Verteilung der Kosten nach Formel der HeizkostenV

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentumsanlage, in der die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden war. Ein Wärmemengenzähler für die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge gab es in der Anlage nicht.

Die auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge wird daher nach der Gleichung des § 9 Abs. 2 Satz 2 und 3 HeizkostenV bestimmt. Der BGH hatte zu klären, ob diese Vorgehensweise ordnungsgemäß ist.

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Kostenverteilung entsprach der HeizkostenV

Nach dem BGH ist diese Vorgehensweise grundsätzlich nicht zu beanstanden. Zwar verstößt die Ermittlung der Kosten für Wärme und Warmwasser gegen tatsächlich gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, da kein Ausnahmenfall vorlag, der nach der Heizkostenverordnung von der Verbrauchserfassung entbindet.

Da die separate Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge nicht nachgeholt werden konnte, war der Verstoß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV auch nicht heilbar.
Dennoch entsprach das Vorgehen Verteilung der Heizkosten nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkostenV hier ordnungsmäßiger Verwaltung.

Bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen die Verbrauchserfassung entspricht es am ehesten dem Zweck der Heizkostenverordnung, wenn man den Verbrauch nach der in § 9 Abs. 2 HeizkostenV vorgegebenen Formel verteilt.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese Formel dazu führt, dass das tatsächliche Nutzerverhalten nicht annähernd abgebildet und somit der Zweck der HeizkostenV nicht erfüllt wird. Um zu prüfen, ob das hier der Fall war, verwies der BGH die Angelegenheit an das Landgericht zurück.

Fazit: Sie sehen: Sofern Sie in Ihrer Wohnanlage die Wärmemenge nicht nach Verbrauch erfassen können, weil keine Wärmemengenzähler vorhanden sind, kann Ihre Beschlussfassung über die Heiz- und Warmwasserkosten durchaus ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Sie müssen die Kosten dann nur nach der Formel des § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung verteilen. Haben Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet, ist Ihr Mieter dann übrigens nicht zu einer Kürzung der Heiz- und Warmwasserkosten berechtigt.

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