Vermietete Eigentumswohnung: Notdienstpauschale des Hausmeister sind keine Betriebskosten
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, müssen Sie einmal im Jahr über die Betriebskosten abrechnen. Bestimmt wissen Sie, dass Sie Ihre Jahresabrechnung nicht 1:1 auf Ihren Mieter umlegen können. Aber welche Position konkret außen vor bleiben müssen, führt bei vielen Wohnungseigentümern immer wieder zu Unsicherheiten. Hinsichtlich der Position “Notdienstpauschale für den Hausmeister” hat der BGH nun Klarheit geschaffen. Diese Position können Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen (Urteil v. 18.12.19, Az. VIII ZR 62/19).
Mieter beglich seinen Anteil an der Notdienstpauschale nicht
Im entschiedenen Fall ging es um die Betriebskostenabrechnung für den Mieter einer Eigentumswohnung. Diese enthielt eine „Notdienstpauschale” in Höhe von 1.200 €, die dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie Wasserrohrbruch, Strom- oder Heizungsausfall außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt wurde. Laut mietvertraglicher Vereinbarung tragen die Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung und entrichten hierauf monatliche Vorauszahlungen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung beglichen die Mieter den sich ergebenden Nachzahlungsbetrag unter Abzug ihres Anteils an der Notdienstpauschale von ca. 100 €. Die Vermieterin war mit diesem Abzug nicht einverstanden und erhob Zahlungsklage.
BGH: Notfallpauschale zählt zu den Verwaltungskosten
Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. Bei der Notdienstpauschale für den Hausmeister handelt es sich um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten, die nicht auf Mieter umlegt werden können. Von den laufend anfallenden Betriebskosten sind nämlich solche Kosten abzugrenzen, die für die Instandsetzung oder Instandhaltung sowie die Verwaltung des Gebäudes anfallen. Es wird zwar in der Rechtsprechung oft angenommen, dass die Notdienstbereitschaft insbesondere in großen Wohnanlagen im Interesse des Mieters liegt und deshalb den umlagefähigen Hauswartkosten zuzurechnen ist. Dies ist jedoch nach dem BGH unzutreffend.
Mit der berechneten Notdienstpauschale werden Tätigkeiten abgegolten, die in den Zuständigkeitsbereich der Grundstücksverwaltung fallen. Es handelt sich gerade nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen und der etwaigen Veranlassung von raschen Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Die Meldung solcher Störungsereignisse erfolgt grundsätzlich während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen in die Wege geleitet werden können. Für die kostenrechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es nach dem BGH aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb der regulären Geschäftszeiten erfolgt. Dass die Einrichtung eines Notfalldienstes auch im Interesse des Mieters Sicherheit für seine in der Wohnung befindlichen Sachen gewährleistet, rechtfertigt die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten nicht. Denn letztlich dienen die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch dem Interesse des Mieters.
Fazit: Jetzt wissen Sie: Bei einer an den Hausmeister zu entrichtenden Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Die Umlage dieser Position in der Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter ist nicht rechtens. Haben Sie eine solche Position dennoch in der letzten Abrechnung auf ihren Mieter umgelegt und Ihr Mieter rügt das binnen Jahresfrist, müssen Sie die Abrechnung insoweit korrigieren.
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