Berechtigtes Interesse an Untervermietung sticht Interessen eines Vermieters grundsätzlich aus

Einer Un­ter­ver­mie­tung eines Mieters muss ein Vermieter immer zustimmen, wenn ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se des Mieters vorliegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass eigentlich jedes In­ter­es­se, das nicht gegen gel­ten­des Recht ver­stö­ßt, anzuerkennen ist.

Ein Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung in Berlin hatte seinen Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern gebeten. Er hatte die Wohnung 2014 bezogen, zog aber zuletzt mit seiner Partnerin und den inzwischen geborenen Kindern an den Stadtrand.

Die 3-Zimmer-Wohnung wollte der Mieter aber halten, weil sein Arbeitsplatz wenige Gehminuten entfernt war. Als Geschäftsführer einer Spedition, so der Mieter, müsse er oft nachts arbeiten und könne dann in der 3-Zimmer-Wohnung übernachten. Deshalb wollte er ein Zimmer für sich behalten und die anderen beiden Zimmer vermieten. Der Vermieter akzeptierte eine Untervermietung aber nur für ein Jahr ein und verweigerte eine weitere Verlängerung. In dem anschließenden Rechtsstreit verneinte das Landgericht Berlin ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung. Der Mieter legte gegen das Urteil Rechtsmittel ein, über welches nun der BGH entschied.

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Der BGH war der Ansicht, dass das LG Berlin das „berechtigte Interesse“ eines Mieters gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu sehr eingrenze. Ein berechtigtes Interesse eines Mieters an einer Untervermietung liege schon dann vor, wenn vernünftige Gründe für die Überlassung eines Teils einer Mietwohnung an einen Untermieter bestehen. Es sei denn, es liegt ein Verstoß gegen die Rechtsordnung vor. Kostenentlastung eines Mieters stelle, so der BGH, immer ein berechtigtes Interesse dar. Auch sei nicht relevant, ob es sich um eine Haupt- oder Nebenwohnung handele. Die untervermietete Wohnung muss auch nicht Lebensmittelpunkt des Hauptmieters sein.

Dieser darf allerdings seinen Besitz der Wohnung nicht vollständig aufgeben. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann sogar die Untervermietung einer 1-Zimmer-Wohnung zulässig sein (so BGH, Urteil v. 13.09.23, Az. VIII ZR 109/229). Zweck von § 553 Abs. 1 BGB sei es, einem Mieter eine Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten; egal wie viele Wohnungen der Mieter besitzt. Ein berechtigtes Interesse eines Mieters an einer Untervermietung sticht die Interessen eines Vermieters grundsätzlich aus, wenn keine Unzumutbarkeit für den Vermieter vorliegt.

Deshalb war die Argumentation des Mieters, dass er als Geschäftsführer einer Spedition oft nachts arbeiten müsse und dann in der 3-Zimmer-Wohnung übernachten könne, laut BGH ohne weitere Prüfung vom LG Berlin zu akzeptieren. Die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt war für den BGH ebenfalls nicht relevant (BGH, Urteil v. 27.09.23, Az. VIII ZR 88/22).

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