Beschluss für ungültig erklärt – über Rückbau entscheidet die Gemeinschaft
Stellen Sie sich das vor: in Ihrer Gemeinschaft wird eine bauliche Maßnahme beschlossen und umgesetzt, aber aufgrund der Anfechtung eines Eigentümers wird der Beschluss für ungültig erklärt. In diesem Fall wird der klagende Eigentümer auch den Rückbau von Ihrer Gemeinschaft verlangen. Allerdings ist dieser oft nicht die einzige Alternative, Ihrer Gemeinschaft. Dann kann der betroffene Eigentümer den Rückbau nicht im Klageweg durchsetzen, denn über das “Ob und Wie ” des Rückbaus entscheidet Ihre Gemeinschaft. (LG München I, Urteil vom 20.04.2020, Az. 36 S 6844/18 WEG).
Eigentümer verlangte Rückbau der Wasserenthärtungsanlage
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wasserenthärtungsanlage, die eine Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung eingebaut hatte. Allerdings war der Beschluss über den Einbau der Anlage auf die Anfechtung eines Eigentümers hin für ungültig erklärt worden.
Der Eigentümer, der die Klage erhoben hatte, verlangte von der Gemeinschaft, den Rückbau der Wasserenthärtungsanlage. Auf der anberaumten Eigentümerversammlung wurde sein Rückbaubegehren jedoch mehrheitlich abgelehnt. Gegen diesen Negativbeschluss ging der Eigentümer wiederum mit der Anfechtungsklage vor. Gleichzeitig erhob er eine Beschlussersetzungsklage auf den Ausbau der Wasserenthärtungsanlage.
Rückbau war nicht die einzige Alternative
Die Klage hatte keinen Erfolg. Wird ein Beschluss über eine bereits vorgenommene bauliche Maßnahme durch ein Gericht aufgehoben, besteht zwar ein Folgenbeseitigungsanspruch jedes Eigentümers. Allerdings ist ein von der Eigentümergemeinschaft gefasster Negativbeschluss nur bei einer so genannten Ermessensreduzierung auf null für nichtig zu erklären. Das bedeutet, dass der Rückbau der Wasserenthärtungsanlage die einzige Entscheidung gewesen sein musste, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte. Das war hier aber nicht der Fall. Es wäre nämlich durchaus eine andere Beschlussfassung durch die Eigentümer denkbar gewesen, beispielsweise hätten sie ein milderes Mittel als den Ausbau der Anlage beschließen können.
Fazit: Wurde eine bauliche Veränderung in Ihrer Gemeinschaft ohne die erforderliche Beschlussfassung errichtet, können Sie von Ihrer Gemeinschaft eine Entscheidung über den Rückbau verlangen. Allerdings müssen Sie hierbei beachten, dass der Rückbau oft nicht die einzige Entscheidung ist, die Ihrer Gemeinschaft zur Verfügung steht. In diesem Fall können Sie von Ihrer Gemeinschaft nur verlangen, dass sie einen Beschluss fasst, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Rahmen dieser Beschlussfassung entscheidet ihre Gemeinschaft über das “Ob und Wie” der Rückbaus. Sie werden mit einer Anfechtungsklage den Rückbau ebenso wenig erreichen, wie mit einer Beschlussersetzungsklage.
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