Den Zutritt zum Sondereigentum kann Ihre Gemeinschaft ausnahmsweise erzwingen
In Zeiten der enormen Energiekostensteigerungen kann das auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft passieren: Ein Miteigentümer wird erfinderisch und Manipuliert die Ablesegeräte an den Heizkörpern. Für Sie und Ihre Miteigentümer stellt sich dann die Frage, in wieweit Sie die Wohnung Ihres Miteigentümers betreten können, um die Manipulation überprüfen zu können. Grundsätzlich geht das natürlich nicht, denn Sie und Ihre Miteigentümer haben im Sondereigentum eines Miteigentümers nichts zu suchen. Ausnahmsweise kann sich Ihre Eigentümergemeinschaft aber durch einen gemeinschaftlichen Beschluss Zutritt zu einer Wohneinheit verschaffen, wenn ein konkreter Anlass für das Betreten besteht. Nach einer Entscheidung des Amtsgericht Hamburg-St. Georg ist die begründete Gefahr, ein Wohnungseigentümer habe seine Heizkostenverteiler manipuliert, ein solcher Falle (Urteil v. 09.07.21, Az. 980 b C 36/21).
Heizkostenverbrauch eines Eigentümers war ungewöhnlich niedrig
Im entschiedenen Fall ging es um einen den Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, dessen Heizkostenverteiler einen ungewöhnlich niedrigen Verbrauch aufwiesen. Die anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vermuteten, dass der Eigentümer die Geräte manipuliert hatte. Daher fassten sie einen mehrheitlichen Beschluss, kraft dessen sie Zutritt zur Sondereigentumseinheit des betroffenen Eigentümers erhalten sollten.
Der Eigentümer verweigerte jedoch das Betreten seiner Wohnung. Er hielt den gefassten Beschluss für nichtig, da er einen unzulässigen Eingriff in sein Sondereigentum darstelle. Die Gemeinschaft versuchte daher das Betretungsrecht im Klageweg durchzusetzen.
Eigentümer hatte Heizkostenverteiler manipuliert
Die Klage hatte Erfolg. Es bestand nämlich ein konkreter Anlass, der es rechtfertigte, sich über einen gemeinschaftlichen Beschluss Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Die Eigentümergemeinschaft hatte nämlich auch ein Strafverfahren gegen den betroffenen Eigentümer eingeleitet. Im Zuge der Ermittlungen war die Wohnung durchsucht worden. Das Ergebnis der Durchsuchung war, dass die Heizkostenverteiler im Wohn- und Schlafzimmer tatsächlich manipuliert worden waren. Der Eigentümer hatte aktive Ablesegeräte entfernt und damit der Eigentümergemeinschaft einen Schaden zugefügt. Das war laut Gericht Anlass genug für das Zutrittsrecht der Gemeinschaft.
Fazit: Normalerweise können Sie und Ihre Miteigentümer das Zutrittsrecht zu einer Sondereigentumseinheit nicht einfach per Beschluss herbeiführen. Besteht jedoch ein konkreter Anlass, der das Betreten des Sondereigentums im gemeinschaftlichen Interesse erforderlich macht, ist eine solche Beschlussfassung durchaus rechtens. Jetzt wissen Sie: Der konkrete Verdacht einer Straftat zu Lasten Ihrer Gemeinschaft ist ein solcher Anlass.
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