Passivhaus: Nur starke Zugluft ist ein Mietmangel und berechtigt zur Mietminderung

Dass in einem Passivhaus nur starke Zugluft einen Mietmangel darstellt, stellte das Amtsgericht Frankfurt am Main im August 2017 klar. Keine vorhandene Regelungsmöglichkeit der Raumtemperatur und durch die Lüftungsanlage erzeugte leichte Zugluft stellen keinen Mangel dar, da sie bei einem Passivhaus durch die Konstruktion bedingt sind.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung anteiliger Miete. Der Mieter hatte seit Januar 2013 vom Vermieter eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem Passivhaus für 1.267,42 € zuzüglich Betriebskosten monatlich angemietet. Ab November 2014 bemerkte der Mieter kalte Zugluft in der Mietwohnung und zahlte ab Januar 2015 die Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt. Ein vom zuständigen Gericht bestellter Sachverständiger stellte fest, dass ein baulicher Fehler vorlag. Die Zugluft überstieg das bei einem Passivhaus übliche Maß, so dass der Mieter eine Mietminderung in Höhe von 20% für gerechtfertigt hielt und vom Vermieter bereits gezahlte Miete in Höhe von 5.700,- € zurückforderte.

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So entschied das Gericht

Das zuständige AG Frankfurt a. M. entschied den Rechtsstreit teilweise zu Gunsten des Mieters. Der Mieter konnte zumindest eine Rückzahlung der Miete in Höhe von 10% fordern. Die Mieträume wiesen nach dem Gutachten des Sachverständigen einen Mangel auf, welcher für den Mieter nicht hinnehmbar war. Zwar ist in einem Passivhaus die Innentemperatur konstruktionsbedingt nicht regulierbar und dies stellt somit keinen Mangel gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Auch eine geringfügige Zugluft muss von einem Mieter in einem Passivhaus mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung als konstruktionsbedingt hingenommen werden. Der Vermieter musste den Mieter auch nicht über diese Besonderheiten von Passivhäusern, welche nicht allgemeinem Wohnstandard entsprechen, aufklären. Wenn Zugluft allerdings mit Untertemperatur eingeblasen wird, ist das einem Mieter nicht mehr zuzumuten und stellt einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar. Allerdings hielt das AG Frankfurt a. M. eine Mietminderung von lediglich 10% für gerechtfertigt, da die Mieträume für den Mieter lediglich minimal eingeschränkt nutzbar waren. Außerhalb der kalten Jahreszeit waren für den Mieter zudem keine weiteren Beeinträchtigungen feststellbar (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 18.08.17, Az. 33 C 1251/17).

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