Weitere Kündigung ist trotz früherer Beendigung eines Mietverhältnisses wirksam

Dass eine bezüglich eines Mietverhältnisses ausgesprochene (zweite) Kündigung wirksam ist, auch wenn das Mietverhältnis zuvor bereits beendet wurde, stellte das Landgericht Berlin im März 2018 klar. Es steht der Wirksamkeit einer weiteren Kündigung nicht entgegen, wenn ein Mietverhältnis zuvor bereits beispielsweise durch eine frühere Kündigung wirksam beendet wurde.

Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung. Der Mieter war mit seinen Mietzahlungen in erheblicher Höhe im Rückstand. Somit bestand zu Gunsten des Vermieters ein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Neben einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sprach der Vermieter auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Da der Mieter die Mietwohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage ein. Da der Mieter den Mietrückstand zwischenzeitlich ausglich und die fristlose Kündigung deshalb gemäß § 569 BGB rückwirkend gegenstandslos wurde, musste das LG Berlin entscheiden, ob die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam war. Der Mieter berief sich nämlich darauf, dass nach Heilung der fristlosen Kündigung durch vollständige Zahlung der rückständigen Miete auch die ordentliche Kündigung gegenstandslos geworden sei.

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So entschied das Gericht

Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die ordentliche Kündigung war wirksam und beendete das Mietverhältnis. Es war unschädlich, dass die zunächst wirksame – und später durch die Schonfristzahlung des Mieters gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam gewordene außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB – keine Wirkung mehr entfaltete. Das Mietverhältnis war zwar zunächst durch die fristlose Kündigung auf Grundlage eines ausreichenden Kündigungsgrundes vom Vermieter wirksam beendet worden. Soweit der Mieter deshalb der Ansicht war, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam war, weil das Mietverhältnis im Moment ihres Zugangs bereits durch die fristlose Kündigung beendet worden war, folgte das Gericht diesem Einwand nicht.

Denn da die ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt wurde, konnte der Vermieter das zunächst durch die fristlose Kündigung beendete Mietverhältnis bei deren Wegfall durch die bereits hilfsweise erklärte Kündigung unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB ebenfalls wirksam kündigen. Somit besteht zu Lasten eines Mieters neben der Möglichkeit einer fristlosen Kündigung auch ein Recht des Vermieters zu einer ordentlichen Kündigung, wenn der Zahlungsrückstand des Mieters (nur) eine Monatsmiete erreicht bzw. überschreitet. Auch wenn eine bereits zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung durch Zahlung geheilt werden kann, können Sie als Vermieter das Mietverhältnis durch eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung beenden. Als Vermieter sollten Sie daher neben einer fristlosen Kündigung immer hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen (LG Berlin, Beschluss v. 06.03.18, Az. 67 S 22/18).

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