Gegenseitige uneingeschränkte Bevollmächtigung von Mietern ist unwirksam

Dass eine Klausel über eine uneingeschränkte gegenseitige Bevollmächtigung von Mietern in einem Mietvertrag unwirksam ist, stellte das Kammergericht Berlin im Januar 2018 klar. Das KG in Berlin hat mit seinem Urteil nunmehr die herrschende Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von solchen Klauseln im Wohnraummietrecht auf Verträge über Gewerberäume übertragen.

Einer von zwei Mietern von Gewerberäumen hatte das Mietverhältnis gekündigt. Der Mietvertrag enthielt eine häufig verwendete Klausel, wonach es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügen sollte, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sollten auch für andere Mieter verbindlich sein. Denn die Mieter sollten zur Vornahme und Entgegennahme von Willenserklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten. Die Kündigung eines Mieters sollte die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses auch für andere Mieter bewirken. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, dass die Kündigung des einen Mieters unwirksam war, weil die Klausel rechtswidrig sei. Der Mietvertrag hätte nach seiner Meinung nur von beiden Mietern zusammen gekündigt werden können. Da die Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist keine Miete mehr zahlten, reichte der Vermieter Klage beim Gericht ein um die Wirkungslosigkeit der Kündigung feststellen zu lassen.

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So urteilte das Gericht

Mit Erfolg! Das KG in Berlin stellte zu Gunsten des Vermieters fest, dass die Klausel im Mietvertrag über die gegenseitige und uneingeschränkte Bevollmächtigung der Mieter untereinander unwirksam war. Die Klausel war als vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingung zu werten, die einer gesetzlichen Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB unterliegt. Denn der vom Vermieter vorgelegte Mietvertrag stellte einen Formularvertrag dar, weil er als Mustervertrag für eine unbegrenzte Verwendung gedacht war. Der Vertrag enthielt zahlreiche formularmäßige Klauseln und keine individuellen Vereinbarungen.

Die streitige Klausel enthielt eine Bevollmächtigung der Mieter untereinander, für den jeweils anderen Mieter uneingeschränkt Willenserklärungen abzugeben. Eine Klausel, in welcher sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigen, ist rechtswidrig, wenn keine Eingrenzung der zulässigen Willenserklärungen erfolgt. Das gilt auch für Mietverträge über Gewerberäume, wenn auf Beendigung eines Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie eine Kündigung nicht ausgenommen werden. Denn eine solche uneingeschränkte Vertretungsmacht, die eine schwerwiegende Verletzung der Interessen von Mitmietern beispielsweise durch eine Kündigung ermöglicht, ist rechtswidrig. Deshalb ist eine auf einer solchen Klausel basierende Kündigung eines von mehreren Mietern mangels rechtlicher Grundlage unwirksam. Das Mietverhältnis über die Gewerberäume bestand daher fort und der Vermieter hatte Anspruch auf fortgesetzte Zahlung der Miete (KG, Urteil v. 15.01.18, Az. 8 U 169/16).

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