Ihr Ex-Verwalter kann keine Zustellungen für Sie entgegennehmen

Steht in Ihrer Gemeinschaft ein Verwalterwechsel an, kann es Ihnen gut passieren, dass der Übergang nicht nahtlos verläuft. In der Praxis führt der ehemalige Verwalter dann oft genug die Verwaltung kommissarisch über seine Bestellungszeit hinaus fort. Doch Vorsicht: Einige Tätigkeiten kann der ehemalige Verwalter dann nicht mehr wirksam für Sie erledigen. Insbesondere die Funktion Ihres Verwalter als Zustellungsvertreter endet mit dem Ende seiner Bestellungszeit. Benennen Sie den ehemaligen Verwalter dann dennoch als Zustellungsvertreter Ihrer Anfechtungsklage, laufen Sie Gefahr, den Prozess zu verlieren (BGH, Urteil v. 20.04.18, Az. V ZR 202/16).

Klage wurde nach Ende der Amtszeit an den Verwalter zugestellt

Eine Eigentümergemeinschaft fasste auf ihrer Eigentümerversammlung mehrere Beschlüsse, gegen die einige Wohnungseigentümer fristgemäß Anfechtungsklage erhoben. Die klagenden Eigentümer richteten Ihre Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer, “vertreten durch die zustellungsbevollmächtigte Verwalterin, K-GmbH”. Zu diesem Zeitpunkt war die Amtszeit der Verwalterin aber schon beendet, worauf die Verwalterin auf der Eigentümerversammlung hingewiesen und eine Verlängerung ihrer Amtszeit abgelehnt hatte. Sie erklärte sich jedoch dazu bereit, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiter zu führen. Ein Beschluss hierüber wurde jedoch nicht gefasst.

Die erstinstanzlichen Gerichte hatten die Klage wegen Versäumens der Klagefrist abgewiesen. Die Klage sei zwar innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht, aber nicht “demnächst” im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden, weil die K. GmbH nicht mehr Verwalterin und damit auch nicht Zustellungsvertreterin gewesen sei.

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Zustellungsvollmacht endet mit Amtszeit

Der BGH entschied: Führt der ehemalige Verwalter die Verwaltung über das Ende seiner Bestellungszeit hinaus fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Mit dem Ende der Amtszeit der Verwalterin endete daher auch Ihre Zustellungsvollmacht, so dass die Zustellung der Anfechtungsklage nicht mehr an sie erfolgen konnte.

Etwas anderes folgte hier auch nicht aus der Ankündigung der Verwalterin, die Verwaltung kommissarisch weiterzuführen, bis ein neuer Verwalter bestellt ist. Das hätte eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurft, der aber nicht gefasst worden ist.

Zustellungsmangel durch Erhalt einer Kopie der Klage heilbar

Allerdings kann der Zustellungsmangel durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden. Bei Klagen nach § 43 WEG, zu denen auch Anfechtungsklagen zählen, reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter aus, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, ein Fax oder ein Scan der Klageschrift, zugeht. Dagegen reicht die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, etwa mündlich auf einer Eigentümerversammlung, für die Heilung des Zustellungsmangels nicht aus. Der Fall wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht hatte zu klären, ob die beklagten Eigentümern eine Kopie der Klage rechtzeitig erhalten hatten .

Fazit: Nach seiner Amtszeit kann Ihr Verwalter nicht mehr als Zustellungsvertreter für Ihre Gemeinschaft tätig sein. Das spielt dann eine Rolle, wenn Sie in dieser Zeit mit einer Beschlussanfechtung gegen Gemeinschaft vorgehen. Ist die Bestellungszeit des Verwalters abgelaufen oder ist er aus anderen Gründen nicht mehr im Amt, lassen Sie Ihre Klage daher besser nicht an ihn zustellen. Am einfachsten ist es, wenn Sie Ihre Klage direkt an die beklagten Wohnungseigentümer zustellen lassen. Gibt es in Ihrer Gemeinschaft einen von den Wohnungseigentümern oder durch Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter kann die Zustelllung Ihrer Klage natürlich an diesen erfolgen.

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