Achtung: Verwalter darf Hausgeldklage nicht eigenmächtig erheben

Haben Sie auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft Eigentümer, die Ihr monatliches Hausgeld nicht bezahlen? Dagegen müssen Sie schleunigst vorgehen, sonst kann es zu hohen Zahlungsausfällen kommen, die dann die anderen Eigentümer tragen müssen. Allerdings: Ihr Verwalter ist nicht ohne weiteres dazu befugt, einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Hausgeldklage zu beauftragen. Hierzu ist eine Ermächtigung durch einen gemeinschaftlichen Beschluss erforderlich (LG Aurich, Urteil v. 03.03.17, Az. 4 S 226/16).

Beauftragung eines Rechtsanwalts wurde beschlossen

In Ihrer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Genehmigung der Jahresabrechnung. Nach dem Beschluss waren die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungen 14 Tage nach der Versammlung zur Zahlung fällig. Außerdem wurde der Verwalter durch den Beschluss ermächtigt und beauftragt, im Falle der Nichtzahlung von Nachzahlungen auf Hausgelder unverzüglich einen Rechtsanwalt mit dem Einzug des Rückstandes zu beauftragen.

Als der Verwalter die nicht geleisteten Nachzahlungen durch einen Rechtsanwalt einklagte, äußerte das Gericht Bedenken an der Zulässigkeit der Klage. Es hielt den Verwalter aufgrund des Beschlusswortlauts nicht zur Beauftragung eines Rechtsanwalts zur gerichtlichen Geltendmachung der Forderung berechtigt. Es forderte die Vorlage des Verwaltervertrages, aus dem sich ebenfalls die Befugnis des Verwalters ergab, Hausgelder gerichtlich geltend zu machen. Da der Vertrag nicht vorgelegt wurde, wies das Gericht die Klage ab. Die Eigentümergemeinschaft legte gegen das Urteil Berufung ein.

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Beschluss ermächtigte auch zur gerichtlichen Geltendmachung

Das Landgericht Aurich entschied: Die Einreichung des Verwaltervertrages war nicht erforderlich. Bereits aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit dem Einzug von Hausgeldrückständen ergibt sich die erforderliche Ermächtigung zum Hausgeldprozess. Der Beschluss lässt nach seinem Wortlaut und Sinn erkennen, dass der Rechtsanwalt nicht nur mit der außergerichtlichen Geltendmachung, sondern auch mit einer gerichtlichen Geltendmachung mandatiert werden darf.

Was das Urteil für Sie bedeutet: Auch wenn das Urteil nicht mehr ganz neu ist, bleibt es für Sie von enormer Bedeutung. Kraft Gesetzes ist Ihr Verwalter nämlich lediglich zur außergerichtlichen Geltendmachung von Forderungen berechtigt. Eine gerichtliche Geltendmachung von Forderungen bedarf einer gesonderten Ermächtigung durch die Gemeinschaft. Wählen Sie hier eine klare und eindeutig Regelung, ersparen Sie sich viel Ärger.

Möchten Sie, dass Ihr Verwalter sich um die gerichtliche Geltendmachung nicht geleisteter Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung kümmert, müssen Sie das entsprechend beschließen. Fügen Sie Ihrem Beschluss über die Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung daher am besten den folgenden Zusatz an:

„Der Verwalter wird ermächtigt, Zahlungsrückstände aus dem vorgenannten Beschluss außergerichtlich und notfalls gerichtlich und auch unter Einschaltung eines Rechtsanwalts einzuklagen und beizutreiben.“

Mit dieser Beschlussfassung ermächtigen Sie Ihren Verwalter unzweifelhaft zur gerichtlichen Geltendmachung von Forderungen. Hätte die Eigentümergemeinschaft in dem hier dargelegten Fall Ihren Beschluss so eindeutig und klar gefasst, hätte auch die erste Instanz keine Bedenken an der Befugnis des Verwalters zur Beauftragung des Rechtsanwalts mit der Klage gehabt.

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