Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen nur mit preisfreien Wohnungen möglich

Wenn Sie als Vermieter die Miete erhöhen wollen, können Sie die Mieterhöhung beispielsweise unter Berufung auf einen anwendbaren Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen begründen. Das Landgericht Lübeck hat jetzt klargestellt, dass eine Mieterhöhung nicht mit Vergleichswohnungen begründet werden kann, die preisgebunden sind. Begründen Sie als Vermieter Ihr Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, muss es sich um preisfreie Mietwohnungen handeln.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a BGB zugesendet und dies mit drei Vergleichswohnungen begründet. Diese drei Vergleichswohnungen unterfielen aber der Preisbindung. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung nicht mit preisgebundenen Vergleichswohnungen begründen konnte.

Das LG Lübeck entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die Mieterhöhung war formell fehlerhaft. Neben dem preisfreien existiert der preisgebundene Wohnungsbau, der in den vergangenen Jahren mehrfach reformiert worden ist. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das „Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz” (WoFÜG) auf die Bundesländer haben einige Länder abweichende gesetzliche Regelungen erlassen.

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§§ 558 ff. BGB gelten nicht für öffentlich geförderte Mietwohnungen

Für Mieterhöhungen gelten grundsätzlich die §§ 558 ff. BGB. Das Erhöhungsverlangen musste somit den Anforderungen von § 558a BGB entsprechen. Hiernach können nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts als Vergleichswohnungen angeführt werden. Denn grundsätzlich soll die Begründung einer Mieterhöhung von einem betroffenen Mieter darauf überprüft werden können, ob die von ihm verlangte erhöhte Miete die ausschließlich zulässige ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §§ 558 Abs. 1, 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB übersteigt oder nicht. Bei der Begründung einer Mieterhöhung, die maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist, dürfen öffentlich geförderte Mietwohnungen jedoch gem. § 558 Abs. 2 BGB nicht herangezogen werden. Deshalb sind derartige Wohnungen auch bei der Begründung einer Mieterhöhung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht relevant. Ein Vermieter darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erhöhen. Das ist die maximale Obergrenze. Maßstab ist auch hier der preisfreie Wohnungsmarkt (LG Lübeck, Urteil v. 14.06.18, Az. 14 S 15/17).

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