Eine Verwertungskündigung auf Vorrat ist unzulässig
Als Vorratskündigung wird eine Kündigung bezeichnet, die ein Vermieter erklärt, obwohl zum Zeitpunkt der Kündigung die Ausführung einer Planung oder eines Umbaus noch nicht feststeht. Denn eine Verwertungskündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die zu Grunde liegende Planung auch wirklich umgesetzt werden soll, stellte das Landgericht in Berlin im September 2018 klar.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung. Der Vermieter und Eigentümer des Wohnhauses plante eine Vollsanierung und einen Umbau des Gebäudes. Der ursprüngliche Umbauplan war bereits von der zuständigen Behörde genehmigt worden. Aus diesem Grund hatte der Vermieter gegenüber den in dem Haus lebenden Mietern eine Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Als Grund für die Kündigung hatte der Vermieter angegeben, dass er durch die Mietverhältnisse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert ist; sog. “Verwertungskündigung”.
Die von dem Mieter bewohnte Wohnung sollte teilweise für die Herstellung eines zweiten Rettungswegs auf der Grundlage eines Brandschutzkonzepts umgebaut werden. Nach Erhalt der Kündigung verweigerte der Mieter jedoch die Räumung der Mietwohnung. Der Vermieter hatte nämlich einen Änderungsantrag zum Brandschutzkonzept eingereicht, in welchem die streitgegenständliche Mietwohnung nicht mehr als Rettungsweg dienen sollte. Der Vermieter reichte eine Räumungsklage ein.
Das Urteil des Gerichts
Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Bei der ausgesprochenen Kündigung handelte es sich um eine als “Vorratskündigung” bezeichnete Kündigung ohne verfestigte Grundlage. Als Vorratskündigung wird eine Kündigung bezeichnet, die ein Vermieter erklärt, obwohl zum Zeitpunkt der Kündigung die Ausführung der Planung noch nicht feststeht.
Das LG Berlin hielt die Kündigung deshalb für rechtswidrig, weil zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung noch nicht absehbar war, ob der behördlich genehmigte Umbauplan auch umgesetzt würde, da ein zweites Konzept zur Genehmigung eingereicht wurde. Eine Verwertungskündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die zu Grunde liegende Planung auch wirklich umgesetzt werden soll. Das ist im Fall von zur Genehmigung vorgelegten alternativen Bauplanungen nicht der Fall. Die streitgegenständliche Kündigung war somit rechtswidrig (LG Berlin, Urteil v. 20.09.18, Az. 67 S 16/18).
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