Kurze Verjährungsfrist Ihrer Schadensersatzansprüche als Vermieter kann nicht verlängert werden
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun per Urteil entschieden, ob Sie als Vermieter zu Ihren Gunsten die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze sechsmonatige Verjährungsfrist verlängern können. Denn gemäß § 548 Abs. 1 BGB müssen Sie als Vermieter die gegen einen Mieter gerichteten Schadensersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietwohnung geltend machen. Dass aber diese Frist durch Regelungen im Mietvertrag nicht verlängert werden kann, stellte der BGH nun Anfang November 2017 fest.
Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Vermieter die Mietwohnung nach Kündigung des Mietverhältnisses erst Ende Dezember 2014 vom Mieter zurück erhalten. Aber erst im Oktober 2015 klagte der Vermieter auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von ca. 16.000 € wegen Beschädigungen der Mietwohnung durch den Mieter. Als der Mieter sich auf Verjährung berief, verwies der Vermieter auf eine Regelung im Mietvertrag wonach seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mieträume erst zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren sollten.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied in dem Rechtsstreit in letzter Instanz zu Gunsten des Mieters, dass eine solche Regelung in einem Mietvertrag über Wohnräume rechtswidrig und damit unwirksam ist. Die vom Mietgesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche eines Vermieters nach Rückgabe seiner Mietwohnung kann wegen unangemessener Benachteiligung von Mietern gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht verlängert werden.
Die im entschiedenen Rechtsstreit streitige Regelung erweiterte den Eintritt der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB für Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung um das Doppelte von sechs auf zwölf Monate. Zudem stellte die Klausel hinsichtlich des Beginns des Fristlaufs nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mieträume, sondern unzulässig auf das Ende des Mietvertrags ab. Dies ist mit dem Sinn und Zweck des § 548 BGB, bei Ende eines Mietverhältnisses bestehende Schadensersatzansprüche eines Vermieters schnell abzuwickeln, nicht zu vereinbaren. Somit lag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Ihr Mieter hat nach der Rückgabe der Mieträume an Sie als Vermieter keinen Zugriff mehr. Sie als Vermieter sollen sich deshalb unverzüglich Klarheit darüber verschaffen, ob Ihnen gegen Ihren ehemaligen Mieter noch Ansprüche wegen Beschädigungen der Mieträume zustehen. Der Gesetzgeber mutet Ihnen als Vermieter zu, diese Prüfung in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von nur sechs Monaten vorzunehmen um Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu erlangen. Deshalb verjähren gemäß § 548 BGB Ihre Ersatzansprüche als Vermieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mieträume in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie die Mieträume zurück erhalten. Ansprüche Ihres Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17).
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