Streit über Sondernutzungsrecht – so kommen Sie (nicht) zum BGH
Gehören Sie auch zu den Wohnungseigentümern, die bereit sind, um Ihr Recht zu kämpfen und das notfalls bis zur letzten Instanz? Doch Vorsicht, oft bedeutet Recht zu haben, nicht Recht zu bekommen. Ob sich die letzte Instanz, der BGH, Ihrer Angelegenheit tatsächlich annimmt hängt nämlich nicht unbedingt von rechtlichen Fragen ab. Vielmehr ist dafür entscheidend, ob die erforderliche Beschwer, also der Streitwert, von über 20.000 € erreicht ist. In einem aktuellen Urteil hat der BGH dargelegt, wie sich diese Beschwer bei einem Streit um die Einräumung eines Sondernutzungsrechts bemisst (Urteil v. 06.12.18, Az. V ZR 338/17).
Eigentümer hielt Größe der Sondernutzungsfläche für entscheidend
Im entschiedenen Fall verlangte ein Wohnungseigentümer von den anderen Mitgliedern seiner Eigentümergemeinschaft, die Zustimmung zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrasse. Da die Zustimmung nicht erteilt wurde, erhob der Eigentümer Klage, verlor aber die Prozesse vor Amts- und Landgericht. Das Landgericht hatte weitere Rechtsmittel nicht zugelassen.
Damit war der Eigentümer jedoch nicht einverstanden und erhob die Nichtzulassungsbeschwerde. Der Eigentümer war der Ansicht, die erforderliche Beschwer von 20.000 € sei erreicht. Der Streitwert bemesse sich nach der Größe der umstrittenen Sondernutzungsfläche. Die Terrasse war 19,38 qm groß, was einer Wohnfläche von 4,84 qm entspricht. Da der aktuelle Kaufpreis 5.984 €/qm betrage, führe das umstrittene Sondernutzungsrecht zu einem Wertzuwachs seiner Wohnung von 28.992, 48 €. Das entspreche seiner Beschwer durch die Verweigerung der Zustimmung zu der Einräumung des Sondernutzungsrechts. Die Höhe des zugrundegelegten Kaufpreises belegte er mit einem Ausdruck aus dem Immobilienprotal “Immowelt”.
Wertsteigerung – Berufung auf Immobilienportal reichte nicht
Der BGH lehnte die Nichtzulassungsbeschwerde ab, da die erforderliche Beschwer von 20.000 € nicht erreicht war. Der Wert dieser Beschwer richtet sich nach dem Interesse des Klägers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist. Bei Streitigkeiten um das Bestehen eines Sondernutzungsrechts ist insoweit zu unterscheiden:
Richtet sich ein Wohnungseigentümer gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Eigentümers, bemisst sich die Beschwer nach der Wertminderung seiner Wohnung, wenn es bei dem Urteil bleibt.
Richtet sich ein Wohnungseigentümer jedoch gegen die Abweisung der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, ist für die Beschwer die Wertsteigerung entscheidend, die seine Wohnung erfährt, wenn er mit seiner Klage erfolgt hat.
Hier hatte der Wohnungseigentümer die Wertsteigerung der Wohnung von über 20.000 € nicht ausreichend bewiesen. Ein bloßer Ausdruck aus dem Immobilienportal “Immowelt”, in dem ein Durchschnittswert angegeben ist, reichte dem BGH für den Nachweis eines aktuellen Kaufpreises nicht aus. Daher wurde die Angelegenheit nicht vom BGH behandelt.
Fazit: Wenn es um die Abweisung der Einräumung eines Sondernutzungsrecht geht, bemisst sich die Beschwer nach der Wertsteigerung, die Ihrer Wohnung durch das Sondernutzungsrecht erfährt. Insoweit ist die Größe der Sondernutzungsfläche, die durch 4 geteilt wird, maßgeblich. Erst wenn diese multipliziert mit dem Quadratmeterpreis den Wert von 20.000 € übersteigt, wird Ihre Angelegenheit vor den BGH kommen. Schenken Sie dann aber der Begründung des Quadratmeterpreises Ihrer Wohnung besondere Aufmerksamkeit. Schildern und belegen Sie Lage und Ausstattung der Wohnung ebenso genau wie Zustand und Alter des Hauses. Denn Ihnen obliegt vor Gericht die Beweispflicht dafür, dass der von Ihnen angesetzte Kaufpreis auch tatsächlich erzielbar ist.
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