Beschluss” Tapezieren der Schlafzimmerwand” ist zu unbestimmt
Mit der Formulierung Ihrer Instandhaltungsbeschlüsse müssen Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft sehr genau sein, anderenfalls riskieren Sie die Anfechtbarkeit eines solchen Beschlusses. Denn ein Beschluss, der dem Bestimmtheitserfordernis nicht genügt ist nicht ordnungsgemäß und damit anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn jeder Eigentümer weiß, was mit der Beschlussfassung gemeint ist (AG Oberhausen, Urteil v. 04.12.18, Az. 34 C 49/18).
Beschlussfassung ohne Kostenvoranschlag
Im entschiedenen Fall war durch einen Mangel am gemeinschaftlichen Dach eine Durchfeuchtung der Schlafzimmerwand in der Wohnung eines Eigentümers hervorgerufen worden. Daher fasst die Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung den Beschluss, dass Die Wand Tapezieren zu lassen und die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen.
Ein Wohnungseigentümer war hiermit nicht einverstanden. Er hielt den Beschluss zu unbestimmt, da er nicht erkennen lasse, welche Kostenauf die Gemeinschaft zukommen und wo die Arbeiten genau durchgeführt werden sollten. Ein Kostenvoranschlag war auch nicht vorgelegt worden. Der Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Beschluss ließ keine durchführbare Regelung erkennen
Das Gericht entschied: Der Beschluss war zu unbestimmt und damit für nichtig zu erklären. Vor allem ließ der Beschluss keine durchführbare Regelung erkennen. Beschlüsse einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern müssen von sich heraus verständlich sein, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Denn jeder Beschuss muss auch Wirkung für einen eventuellen Sonderrechtsnachfolger entfalten. Daher muss der Beschuss von seinem Wortlaut her verständlich sein. Grundsätzlich kann lediglich das Protokoll der Eigentümerversammlung zur Auslegung des Beschlusses herangezogen werden. Außenstehende Dokumente dürfen nur herangezogen werden, wenn diese zweifelsfrei bestimmt sind.
Der hier gefasste Beschluss genügt diesen Anforderungen nicht, denn er lässt nicht erkennen, an welcher Wand und durch wen die Neutapezierung der Schlafzimmerwand erfolgen sollte. Außerdem war völlig unklar, welche Kosten auf die Eigentümergemeinschaft zukommen sollten.
Fazit: Der hier in Rede stehende Fall ist in der Praxis keine Seltenheit. Wenn jeder weiß, worum es geht, wird oft kein besonderer Wert auf eine genaue Beschlussformulierung gelegt und auch auf die Einholung von Vergleichsangeboten wird gerne verzichtet. Das ist aber nicht rechtens. Ihr Instandhaltungsbeschluss muss immer so formuliert sein, dass er auch für Außenstehende ohne weiteres verständlich ist. Außerdem müssen die auf Ihre Gemeinschaft zukommenden Kosten klar und aufgrund von Vergleichsangeboten ermittelt worden sein. Achten Siedarauf, ob Ihr Beschluss diesen Anforderungen genügt, ansonsten ist er anfechtbar. Im Übrigen, resultierte hier die Beschlussnichtigkeit vor allem daraus, dass es der Gemeinschaft an der Beschlusskompetenz über das Sondereigentum fehlt. Die Gemeinschaft ist zu eigenmächtigen Einwirkungen auf das Sondereigentum nicht befugt.
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