Sofortrente als Immobilien-Kaufpreis: Das kann steuerlich sehr ungünstig sein
Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als 10 Jahre, dann ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Maßgeblich ist dabei normalerweise der Zuflusszeitpunkt des Kaufpreises. Aber Achtung: Wird der Kaufpreis als monatliche Rente ausgezahlt, gilt das nicht (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 18.067.2019, Az. 7 K 1131/18).
Rente wird sofort besteuert
Ein Mann hatte eine Immobilie für 100.000 € gekauft. Schon ein knappes Jahr später verkaufte er sie wieder – für insgesamt 200.000 €. Von diesem Kaufpreis ließ er sich 120.000 € sofort auszahlen; die restlichen 80.000 € sollte er laut Kaufvertrag in Form einer Sofortrente erhalten. Der Käufer zahlte den Betrag also in eine Rentenversicherung ein, die sofort mit der Auszahlung einer monatlichen Rente begann.
Die Hoffnung des Käufers, damit den Zeitpunkt der Besteuerung für das Gros der Rentenzahlungen nach hinten zu verschieben, bewahrheitete sich allerdings nicht. Denn: Das Finanzamt betrachtete den vollen Kaufpreis im Jahr des Verkaufs als bezahlt. Denn bereits die Einzahlung der 80.000 €, um die es letztlich ging, in einen Rentenversicherungsvertrag zugunsten des Verkäufers sei einem Zufluss gleichzusetzen. Doch damit nicht genug.
Noch mehr Steuern zu entrichten
Die zeitgleich zum Verkauf abgeschlossene Sofortrente war steuerlich außerdem als zusätzliches Geschäft zu betrachten. Was konkret bedeutet: Die laufenden Auszahlungen aus diesem Versicherungsvertrag sind abermals steuerpflichtig, und zwar mit ihrem Ertragsanteil. Das ist zwar nur ein Bruchteil der laufenden Rentenzahlungen (hier: 28 %). Aber ärgerlich dürfte diese Besteuerungspraxis für den Verkäufer dennoch gewesen sein.
Fazit: Bevor Sie eine Immobilie „verrenten“, lassen Sie sich steuerlich beraten. Denn ein Mietkauf oder eine vereinbarte Ratenzahlung kann steuerlich weitaus günstiger sein als das hier vereinbarte Modell einer Sofortrente.
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