Eigentümerversammlung: Unberechtigter Ausschluss eines Vertreters macht die Beschlüsse anfechtbar!
Die jährliche Eigentümerversammlung ist die wichtigste Veranstaltung für Sie als Wohnungseigentümer, denn hier werden alle wichtigen Entscheidungen rund um Ihr Gemeinschaftseigentum besprochen und beschlossen. Dennoch kann es sein, dass Sie zum Versammlungstermin verhindert sind. In diesem Fall können Sie sich vertreten lassen – und zwar grundsätzlich von einem Dritten Ihrer Wahl. Wird Ihr Vertreter zu Unrecht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen macht das die gefassten Beschlüsse anfechtbar (AG Duisburg-Ruhrort, Urteil v. 27.11.19. Az. 28 C 27/19).
Bevollmächtigter Vertreter wurde des Saales verwiesen
Im entschiedenen Fall war ein Wohnungseigentümer aus beruflichen Gründen an der Teilnahme an der jährlichen Eigentümerversammlung verhindert. Daher wollte er sich von seinem Rechtsanwalt vertreten lassen. Als dieser jedoch unter Vorlage einer schriftlichen Vollmacht auf der Eigentümerversammlung erschien, teilte ihm der Verwalter mit, dass die Vertretung in der Eigentümerversammlung nur durch einen Miteigentümer, ein Beiratsmitglied oder den Verwalter möglich sei. Er verwies den Vertreter des Saales und die Eigentümerversammlung fand ohne den Vertreter statt.
Der Wohnungseigentümer war der Ansicht, sein Vertreter sei zu Unrecht des Saales verwiesen worden. Er hob gegen die gefassten Beschlüsse Anfechtungsklage.
Beschlüsse wurden aufgehoben, Verwalter musste Prozesskosten tragen
Das Gericht gab dem klagenden Wohnungseigentümer Recht. Die gefassten Beschlüsse waren formell fehlerhaft, da der Vertreter zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden war. Ein Wohnungseigentümer kann sich auf der Eigentümerversammlung grundsätzlich durch jede Person vertreten lassen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Teilungserklärung eine Regelung enthält, die den Kreis der vertretungsberechtigten Personen einschränkt. Eine solche Regelung enthielt die Teilungserklärung aber nicht. Da der Ausschluss des Vertreters zu Unrecht erfolgte, waren die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Da der Ausschluss einen schweren Eingriff in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaft darstellt, kam es nach Auffassung des Gerichts insoweit nicht darauf an, ob die gefassten Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Anwesenheit des Vertreters anders ausgefallen wären.
Außerdem gehört die Kenntnis der Regelungen der Teilungserklärung zu den Kernaufgaben des Verwalters. Daher stellte der Ausschluss eine unentschuldbare Pflichtverletzung und ein grobes Verschulden des Verwalters dar. Das Gericht legte dem Verwalter daher die Kosten des Prozesses auf (§ 49 Abs. 2 WEG).
Fazit: Ihre Teilnahme an der Eigentümerversammlung, sei es in eigener Person oder durch einen Vertreter, ist unantastbar. Wird sie beeinträchtigt, indem Ihr Vertreter zu Unrecht der Versammlung verwiesen wird, macht das die gefassten Beschlüsse formell fehlerhaft. Wenn Sie dann innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist Anfechtungsklage erheben, werden die Beschlüsse für unwirksam erklärt.
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