Wohnungsveräußerung: Veräußerungszustimmung ist auch per Umlaufbeschuss möglich
Bestimmt Ihre Teilungserklärung auch, dass Sie für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung die Zustimmung der der anderen Eigentümer per mehrheitlichen Beschluss benötigen? Normalerweise wird diese Zustimmung von Ihrer Eigentümerversammlung beschlossen und das Versammlungsprotokoll dem Grundbuchamt als Nachweis für die erfolgte Zustimmung vorgelegt. Doch was ist, wenn Sie, wie bis vor kurzem wegen der Corona-Pandemie, keine Eigentümerversammlungen abhalten konnten? Oder wenn es Ihrer Gemeinschaft zu aufwendig ist, eine Eigentümerversammlung nur wegen einer solchen Zustimmungserteilung einzuberufen? Ganz einfach: Dann können Sie einen Umlaufbeschluss fassen. Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum kann der Mehrheitsbeschluss nämlich auch im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst werden (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.08.19, Az. 3 Wx 151/19).
Grundbuchamt lehnte Eintragung mangels wirksamer Zustimmung ab
Nach der Teilungserklärung einer aus 2 Wohnungseigentümern bestehenden Eigentümergemeinschaft war für die Veräußerung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters notwendig. Diese konnte durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden.
Der eine Eigentümer hatte seine Wohnung verkauft. Diesem Verkauf hatte der andere Eigentümer schriftlich zugestimmt. Als der Eigentümer unter Vorlage der schriftlichen Zustimmungserklärung die Umschreibung des Grundbuchs beantragte, lehnte das Grundbuchamt das mit Verweis auf die nicht formgerecht erteilte Zustimmung ab. Das Grundbuchamt war der Ansicht, dass das formgerecht erstellte Protokoll der Eigentümerversammlung für den Nachweis der erfolgten Zustimmung erforderlich war.
Vorlage des Versammlungsprotokolls war nicht erforderlich
Falsch, entschied das OLG Düsseldorf. Das Gericht wies zunächst auf folgendes hin: Sofern die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung eines Verwalters bedarf und er diese nicht erteilt oder erst gar kein Verwalter bestellt worden ist, können die Wohnungseigentümer jederzeit selbst durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung die Zustimmung ersetzen. Dies ergebe sich hier aus der Teilungserklärung, entspreche aber auch den allgemeinen Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts.
Nach Ansicht des Gerichts war die erforderliche Zustimmung auch erteilt worden – und zwar durch die Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin. Die vom Grundbuchamt verlangte Vorlage eines Protokolls der Eigentümerversammlung war nicht erforderlich. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer wurde im Umlaufverfahren getroffen, bei dem ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.
Fazit: Sie sehen also, Sie können die erforderliche Zustimmung Ihrer Eigentümergemeinschaft auch im Weg des Umlaufbeschlussverfahren einholen. Hierbei achten Sie aber unbedingt auf zwei Dinge: Zum einen müssen alle Eigentümer Ihrer Gemeinschaft ihre Zustimmung erteilen. Zum anderen wählen Sie eine klare Formulierung für die Zustimmungserklärung. Diese muss unmissverständlich erkennen lassen dass sich die Erklärenden der Verbindlichkeit ihrer Zustimmung bewusst sind. Nur so lässt sich eine Eigentümerversammlung und die Einreichung eines formgerechten Protokolls umgehen.
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