Bezeichnung als Wohnung im Kaufvertrag – garantiert das die Bewohnbarkeit?

Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Eigentumswohnung, die im notariellen Kaufvertrag auch als solche bezeichnet ist. Später stellt sich jedoch heraus, dass Sie die Räumlichkeiten gar nicht bewohnen dürfen. Dann werden Sie sicher versuchen, den Kauf wieder rückgängig zu machen. Das OLG Frankfurt hatte darüber zu entscheiden, inwieweit das möglich ist (Urteil v. 31.10.23, Az. 6 U 210/22).

„Wohnung“ wurde unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft

Im entschiedenen Fall ging es um den Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück verbunden mit einem Sondereigentum. Laut Kaufvertrag waren die Räumlichkeiten als „Wohnung“ bezeichnet. Eine besondere Beschaffenheit wurde nicht vereinbart, sondern das Kaufobjekt wurde veräußert, “wie es steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung.”

Tatsächlich fehlte aber die Baugenehmigung, die eine Wohnnutzung erlaubte. Der Käufer beantragte daher eine “Umnutzungserlaubnis”, die die zuständige Behörde jedoch nicht erteilte. Der Käufer verlangt die Rückzahlung des Kaufpreises und die Erstattung seiner weiteren Kosten.

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Bezeichnung als „Wohnung“ beschreibt nur den tatsächlichen Zustand

Die Klage hatte keinen Erfolg. Eine fehlende Baugenehmigung stellt zwar einen Sachmangel einer veräußerten Eigentumswohnung dar, da die Befugnis fehlt, sie auf Dauer zum vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen. Da die Haftung für Sachmängel jedoch ausgeschlossen wurde, kommt es darauf an, ob der Verkäufer eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. In diesen Fällen kann sich der Verkäufer nämlich nicht auf den Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB).

Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung lag hier aber nicht vor. Durch die bloße Bezeichnung des Kaufgegenstands als “Wohnung” kann nämlich nicht angenommen werden, dass der Verkäufer eine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollte. Die Verwendung der Bezeichnung “Wohnung” beschreibt nur deren tatsächlichen Zustand, nämlich die tatsächliche Verwendung und die tatsächliche vergangene Nutzung zu Wohnzwecken. Verkauft wurde eine “Wohnung” ohne Übernahme einer Gewähr dafür, dass für die entsprechende Nutzung eine Baugenehmigung besteht.

Fazit:  Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als “Wohnung” bedeutet keine Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung als Wohnung. Das hat zur Folge, dass Ihnen keinerlei Sachmängelansprüche zustehen, wenn sich später herausstellt, dass die Räumlichkeiten doch nicht als Wohnung genutzt werden können. Prüfen Sie daher im Zweifel besser vor dem Kauf, ob die Baugenehmigung auch die Wohnnutzung beinhaltet.

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