Gewährung einer Räumungsfrist unter der Bedingung einer Nutzungsentschädigung
Die Gewährung einer Räumungsfrist kann unter die Bedingung der pünktlichen Leistung einer Nutzungsentschädigung gestellt werden. Das ist sinnvoll, wenn keine oder jedenfalls nicht rechtzeitige oder vollständige Zahlungen durch einen ehemaligen zur Räumung verpflichteten Mieter zu befürchten sind. Dies stellte das Landgericht Berlin im Mai 2020 klar.
Der Fall
Das Amtsgericht Berlin hatte einem zur Räumung der Mietwohnung verpflichteten Mieter eine Räumungsfrist von sechs Monaten eingeräumt. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Beschwerde ein, weil nach seiner Ansicht das AG Berlin die Räumungsfrist von der vollständigen und pünktlichen Zahlung einer Nutzungsentschädigung hätte abhängig machen müssen.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Berlin entschied auf die Beschwerde des Vermieters nicht zu dessen Gunsten. Eine unter der Bedingung der Leistung einer Nutzungsentschädigung gewährte Räumungsfrist ist nur dann gerechtfertigt, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligung anzunehmen ist, dass der zur Räumung verpflichtete Mieter nicht rechtzeitig oder vollständig eine Nutzungsentschädigung für die weitere Nutzung der Mieträume leisten wird. Dies war im entschiedenen Rechtsstreit nicht anzunehmen, obwohl Vermieter und Mieter bereits über die vom Mieter zu entrichtenden Zahlungen gestritten hatten. Der Vermieter hatte aber keine Tatsachen vorgetragen, welche die Annahme rechtfertigten, dass der Mieter zukünftig keine Nutzungsentschädigung zahlen würde. Das AG Berlin hatte es deshalb zu Recht unterlassen, die Gewährung der Räumungsfrist unter die Bedingung der rechtzeitigen und vollständigen Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu stellen.
Denn einem Mieter und Räumungsschuldner könnte dann bereits bei erstmaliger, unvollständiger oder unpünktlicher Zahlung der Nutzungsentschädigung die Mietwohnung entzogen werden; selbst wenn dies auf Gründen beruht, die von dem Mieter nicht persönlich zu vertreten sind. Ein einmaliger Zahlungsausfall eines Mieters berechtigt den Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber noch nicht einmal zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, Beschluss v. 20.07.16, Az. VIII ZR 238/15).
Gemäß § 721 ZPO soll ein zur Räumung verpflichteter Mieter auch vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Eine einmalig unterbleibende, unvollständige oder unpünktliche Zahlung der Nutzungsentschädigung ist nicht ausreichend, wenn sie nicht auf einem persönlichen Verschulden des zur Räumung verpflichteten Mieters beruht. Auch aus diesem Grund hatte das AG Berlin die Gewährung der Räumungsfrist zu Recht nicht von einer vollständigen und pünktlichen Entrichtung einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht (LG Berlin, Beschluss v. 12.05.20, Az. 67 T 38/20).
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