Mieterhöhung: Anpassung an Vergleichsmiete
Nach anfänglicher Corona-Flaute steigen die Mieten in Deutschland nun wieder an. Als Vermieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Miete für Ihre Immobilie anzuheben. In den kommenden Ausgaben lesen Sie, welche das sind und wie Sie es rechtssicher angehen. Heute: Mieterhöhung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Als Vermieter ist es Ihr gutes Recht, die Miete regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dabei gibt es aber eine Menge zu beachten.
Welche Fristen gelten bei dieser Mietanpassung?
Frühestens ein Jahr nach Bezug dürfen Sie Ihren Mietern eine Mieterhöhung ankündigen. Bis diese tatsächlich umgesetzt wird, sind es also insgesamt 15 Monate – drei Monate Frist müssen Sie Ihren Mietern zum Überlegen und für eventuelle Einsprüche einräumen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gleiche gilt auch für die nächste Mieterhöhung: Frühestens ein Jahr nach der letzten dürfen Sie diese ankündigen, nach 15 Monaten tritt sie in Kraft. Diese Fristen gelten nur für eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Staffel- und Indexmieten sind davon ausgenommen – diese dürfen Sie gar nicht außerplanmäßig anheben – auch nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Die Miete kann auch dann an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wenn die Miete erst kurz zuvor wegen einer Modernisierung erhöht wurde.
Wie weit darf ich die Miete anheben?
- In bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB) – dies nennt sich Kappungsgrenze. Das heißt: Wenn Sie bereits bei der ersten Mieterhöhung um 20 % anheben, dürfen Sie im Anschluss drei Jahre lang nicht mehr erhöhen. Auch hier gilt: Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind gesondert zu betrachten. In einigen Bundesländern liegt die Kappungsgrenze vieler Städte bei 15 Prozent in fünf Jahren – selbst, wenn Sie damit noch unter der ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Wenn Sie die Kappungsgrenze überschreiten, müssen Ihre Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen. Ob Ihre Stadt oder Gemeinde betroffen ist, erfahren Sie in der jeweiligen Verordnung Ihres Bundeslandes online.
- Liegt Ihre Miete bei 120 Prozent oder mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt sie als überhöht.
Muss mein Mieter der Mietanpassung zustimmen?
Sie müssen Ihre Mieter, wie in den o.g. Fristen beschrieben, über eine Mieterhöhung rechtzeitig informieren. Die Zustimmung verweigern kann er aber nur, wenn die Mieterhöhung ungerechtfertigt ist. Verweigert er unrechtmäßig, müssen Sie auf Zustimmung klagen. Die Zustimmung ist formfrei und kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend erfolgen – nämlich, indem der Mieter mehrfach einfach die höhere Miete zahlt. Der Widerruf einer erfolgte Zustimmung ist nicht möglich.
Sonderkündigungsrecht
Außerdem erhält Ihr Mieter mit der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb der Überlegensfrist kann er dann die Wohnung mit einer Frist von nur lediglich Monaten kündigen.
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