München: Mieterhöhung kann nicht mit dem „MietpreisCheck” von immobilienscout24 begründet werden
Der „MietpreisCheck“ des Internetportals www.immobilienscout24.de ist keine Mietdatenbank i.S.v. §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558eBGB. Deshalb ist eine Begründung einer Mieterhöhung mit dem „MietpreisCheck“ von immobilienscout24 unzulässig stellte das Amtsgericht München im März 2018 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Verpflichtung des Vermieters einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen. Der Mieter hatte seit dem 01.12.2012 möblierten Wohnraum vom Vermieter in München angemietet. Die Mietwohnung war 98,43 m² groß und die Miete belief sich seit Vertragsbeginn unverändert auf 1.189,20 € netto kalt bzw. 1.824,20 € brutto warm. Wobei ein Betrag in Höhe von 635,00 € pro Monat als Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart wurde. Mit Schreiben vom 29.04.2016 verlangte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter berief sich zur Begründung der Mieterhöhung nicht auf einen Mietspiegel sondern auf eine private Datenbank, nämlich den „MietpreisCheck“ des Internetportals. Der Mieter war der Ansicht, dass diese Begründung der Mieterhöhung formal unwirksam war. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, reichte der Vermieter eine Klage ein.
Die Entscheidung des Amtsgerichts München
Das AG München entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Klage bereits unzulässig war, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 formell unwirksam war entsprechend §§ 558a ff. BGB. Eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen in Textform zugeht und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Mittel begründet wurde.
Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keiner der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Arten einer Begründung versehen. Es handelt sich bei dem als „MietpreisCheck“ überschriebenen Auszug des Internetportals www.immobilienscout24.de um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB. Eine solche existiert auch laut Gericht für die Landeshauptstadt München nicht. Der „MietpreisCheck“ stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar.
Erforderlich ist nämlich, dass die gewählte Begründung dem Mieter die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens vermittelt, damit er die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung überprüfen kann. Der „MietpreisChecks“ unter www.immobilienscout24.de wird dieser Anforderung nicht gerecht: Die dort aufgeführten Vergleichsmieten sind nicht auf die Gemeinde München beschränkt, sondern erfassen den gesamten deutschen Wohnraummarkt. Die Mietangebote auf dem Internetportal www.immobilienscout24.de sind einseitige Preisvorstellungen der Vermieter, die deshalb auch zumeist überhöhten Quadratmeterpreis aufweisen. Schließlich spiegelt der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vorstellungen der Vermieter hinsichtlich der erzielbaren Miethöhe ab und nicht wie § 558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre (AG München, Urteil v. 22.03.18, Az. 472 C 23258/17).
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