Einvernehmliche Mieterhöhung muss schriftlich vereinbart werden
Dass eine zwischen Mieter und Vermieter einvernehmlich vereinbarte Mietminderung gemäß 550 Satz 1 BGB schriftlich festzuhalten ist, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im April 2018 klar. Denn durch eine solche Vereinbarung wird die Höhe der Miete für Mieter und Vermieter unwiderruflich für die Zukunft abgeändert. Beachten Sie als Vermieter Folgendes: Ist die Mieterhöhung nicht Ergebnis einer gemeinsamen Vertragsänderung, sondern einseitig von Ihnen als Vermieter eingefordert, gilt das Schriftformerfordernis nicht.
In einem Mietvertrag über Gewerberäume war hinsichtlich der Miethöhe geregelt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter eine Neufestsetzung der Miete verlangen können, wenn der Verbraucherpreisindex sich um mehr als 4% verändert. Ende Dezember 2012 bat der Vermieter den Mieter um Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Mieter kam der Bitte des Vermieters aber nicht nach und zahlte auch nicht ab April 2013 eine höhere Miete. Kurze Zeit später zog der Mieter aus und bat zunächst vergeblich um eine Vertragsauflösung. Hierfür wollte der Mieter eine Abstandszahlung leisten. Da der Vermieter hierauf nicht einging, bat der Mieter erfolglos um eine Untervermietungserlaubnis. Als der Mieter dann fristlos kündigte und die Mietzahlungen erneut einstellte, reichte der Vermieter ohne Vorwarnung eine Zahlungsklage ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Ohne Erfolg! Der BGH wies in letzter Instanz die Zahlungsklage des Vermieters ab, weil der Mieter wirksam zumindest eine ordentliche Kündigung gemäß § 550 Satz 2 BGB ausgesprochen hatte. Der Mieter hatte zwar ausdrücklich lediglich eine fristlose Kündigung erklärt. Diese unwirksame fristlose Kündigung deutete der BGH jedoch in eine ordentliche Kündigung um. Der Mieter hatte nämlich erkennbar zum Ausdruck gebracht, dass das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt beendet sein sollte. Da der Mieter ausgezogen war und vergeblich um Vertragsauflösung bzw. Genehmigung einer Untervermietung gebeten hatte, war der Wille das Vertragsverhältnis zu beenden, auch eindeutig erkennbar. Da die vertragliche Abänderung der monatlich vom Mieter zu zahlenden Miete eine wesentliche und für die Zukunft dauerhaft wirksame Vereinbarung ist, gilt der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB für eine solche Vertragsänderung. Eine entgegenstehende wirksame Regelung oder Vereinbarung existierte nicht (BGH, Urteil v. 11.04.18, Az. XII ZR 43/17).
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