Verwalter darf mit bevollmächtigtem Mieter per E-Mail kommunizieren
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, und vielleicht noch nicht mal am Ort Ihrer Eigentumswohnung wohnen, werden Sie es bestimmt praktisch finden, Ihren Mieter als Ihren Vertreter zur Eigentümerversammlung zu schicken. Doch dann stellt sich die Frage, wie weit diese Vertretung geht. Darf Ihr Mieter nur für Sie an der Eigentümerversammlung teilnehmen oder darf er auch über gemeinschaftliche Angelegenheiten informiert werden? Letzteres ist der Fall der Verwalter darf den Mieter dann auch per E-Mail informieren (LG Hamburg, Urteil v. 15.01.2020, Az. 318 S 59/19).
Verwalter nutzte beruflichen E-Mail-Account des Mieters
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Teilungserklärung bestimmte, dass sich jeder Eigentümer durch einen mit einer schriftlichen Vollmacht ausgestattetem Dritten vertreten lassen kann. Außerdem enthielt die Teilungserklärung die folgende Regelung: “Geht das Wohnungseigentum auf mehrere Personen über, so haben diese unter Anzeige an den Verwalter einen geeigneten Bevollmächtigten zu bestellen, der berechtigt ist, für sie Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entgegenzunehmen oder abzugeben.“
Eine Eigentumswohnung der Wohnanlage gehörte 3 Eigentümern gemeinsam. Diese wohnten an einem weiter entfernten Ort und hatten die Wohnung vermietet. Die 3 Wohnungseigentümer hatten den Mieter bevollmächtigt, als Vertreter für sie zu fungieren und ihm eine schriftliche Vollmachtsurkunde erteilt. Der Verwalter informierte daher den Mieter regelmäßig über Angelegenheiten der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Hierzu nutzte er den beruflichen E-Mail-Account des Mieters. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden. Er war der Ansicht, der Verwalter dürfe den Mieter nicht über Angelegenheiten der Gemeinschaft informieren – schon gar nicht über dessen beruflichen E-Mail-Account. Er erhob daher Unterlassungsklage gegen den Verwalter.
Vertreter muss notwendige Informationen erhalten
Das Gericht entschied zu Gunsten des Verwalters. Er durfte dem Mieter per E-Mail über Angelegenheiten der Gemeinschaft informieren und zwar auch über dessen beruflichen E-Mail-Account. Da die Teilungserklärung die Vertretung durch Dritte erlaubt, war die Vertretung durch den Mieter grundsätzlich nicht zu beanstanden. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn ein berechtigtes Interesse der 3 Wohnungseigentümer an der Bevollmächtigung ihres Mieters zu verneinen wäre. Das war aber gerade nicht der Fall, denn angesichts der weiten Entfernung Ihres Wohnortes zur Eigentümergemeinschaft bestand gerade ein berechtigtes Interesse an der Vertretung durch den Mieter. Denn dieser ist – anders als die Wohnungseigentümer selbst – näher an den Geschehnissen vor Ort.
Besteht ein berechtigtes Vertretungsinteresse an der Vertretung, ist es auch sachgerecht dem Vertreter zu ermöglichen, von seiner Vollmacht angemessen Gebrauch machen zu können. Dazu gehört auch die Möglichkeit, mit der Verwaltung über Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft kommunizieren zu dürfen und sich durch Erhalt der notwendigen Informationen als Vertreter angemessen auf eine Eigentümerversammlung vorbereiten zu können.
Etwas anderes ließ sich auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass die Kommunikation über den beruflichen E-Mail-Account des Mieters erfolgt. Hierzu hätte der klagende Eigentümer nachweisen müssen, dass dieser Account auch von Dritten genutzt wird, so dass die Vertraulichkeit der Angelegenheiten der Gemeinschaft nicht mehr gewährleistet gewesen wäre. Einen solchen Nachweis hatte der klagende Eigentümer aber nicht erbracht.
Fazit: Sofern Ihre Teilungserklärung die Möglichkeit der Vertretung nicht einschränkt, können Sie sich auch durch Ihren Mieter vertreten lassen. Dieser muss dann die notwendigen Informationen erhalten, um sich auf Ihre Eigentümerversammlung vorzubereiten. Es ist nichts dagegen einzuwenden, wenn Ihr Verwalter ihm diese per E-Mail zukommen lässt.
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