Unberechtigte Mietminderung ist Grund zu Kündigung
Wenn ein Mieter bei unsicherer Rechtslage die Miete mindert, handelt er mindestens fahrlässig, wenn tatsächlich kein Minderungsgrund vorliegt. Dass ein Vermieter wegen des Mietrückstands dann zur Kündigung berechtigt ist, stellte das Landgericht Berlin im März 2020 klar. Ein Ausgleich des Mietrückstands nützt nichts, denn § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB ist auf eine ordentliche Kündigung nicht anwendbar.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrages begann der Mieter die Miete wegen angeblicher Belastung durch eine Baustelle zu mindern. Es entstand im Laufe der Zeit ein erheblicher Mietrückstand. Nachdem der Vermieter gegen den Mieter eine Zahlungsklage auf Ausgleich der offenen Mietforderungen eingereicht hatte, konnte der Mieter im Prozess keinen Mietmangel nachweisen. Der Mieter wurde deshalb zur Zahlung verurteilt, zahlte aber die ausstehende Miete nicht. Aus diesem Grund kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage ein. Der Mieter zahlte nun den Mietrückstand innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB nach.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Berlin verurteilte den Mieter jedoch zu Gunsten des Vermieters zur Räumung. Das Gericht stellte klar, dass 569 Abs. 3 Satz 1 BGB auf ordentliche Kündigungen nicht anwendbar ist. Der Mieter hätte die Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung stellen sollen und eine gerichtliche Klärung seiner Minderungsansprüche einleiten sollen. Da der Mieter aber minderte ohne hinreichende Gewissheit über sein Recht zur Minderung zu haben, handelt er fahrlässig vertragsverletzend. Denn der Mieter konnte später sein Recht zur Minderung nicht beweisen. Der Vermieter war zur Kündigung berechtigt, weil der Mieter einen erheblichen Mietrückstand aufgebaut hatte. Da § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB nur für eine außerordentliche fristlose Kündigung gilt und auf ordentliche Kündigungen nicht anwendbar ist, konnte der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände keine Heilung herbeiführen (LG Berlin, Urteil v. 03.03.20, Az. 67 S 212/19).
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