Mehrere Immobilien-Finanzierungen – was passiert mit meinem Bank-Rating? (2/3)
Je nachdem, wie Sie an die Sache herangehen, könnte man ja meinen: Mehrere Immobilien zu finanzieren, ist ein höheres Risiko – schließlich nehme ich mehrere Kredite auf. Oder aber: Es ist ein geringeres Risiko – schließlich verfüge ich über mehr Vermögen und mehr Einnahmen, dadurch mehr Sicherheit. Aber wie rechnen hier die Banken? Denn dort beeinflusst das Risiko Ihre Konditionen und damit Ihre Rendite. Alles wichtige zum Thema Bonität, Cashflow und Immobilienwert lesen Sie deshalb in unserer Themenwoche Finanzierung.
Wir wird hier der Wert Ihrer Immobilie berechnet?
Dafür rechnet die Bank in der Regel mit 80% des Beleihungswertes. Der Beleihungswert ist der Wert, von dem die Bank ausgeht, dass Sie Ihre Immobilie jederzeit verkaufen könnten – auch, wenn der Markt einbrechen sollte. Davon werden dann noch einmal 20% abgezogen. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und 80% des Beleihungswertes ist der Blanko-Anteil. Dies ist der Wert, den Sie sozusagen im Ernstfall selbst decken müssten. Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 200.000 Euro. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 140.000 Euro. Davon 80% sind 112.000 Euro. Somit beträgt Ihr Blanko-Anteil 88.000 Euro. Gerade bei Neubau und Denkmalsanierung ist dieser Anteil oft sehr hoch und treibt somit Ihr Risiko deutlich in die Höhe. Denn ein Neubau ist sehr teuer und verliert anschließend an Wert.
Was bedeutet das alles?
Kaufen Sie mehrere Objekte und jedes mit einem hohen Blanko-Anteil, so wird das Risiko schnell zu hoch. Somit sollten Sie beim Kauf genau darauf achten, dass Sie mit allen Immobilien hier im grünen Bereich bleiben. So werden weitere Finanzierungen möglich – wenn auch Ihre Bonität und der Cashflow stimmen.
Cashflow – wie also vorgehen:
Es mag strategische Gründe geben, ein Objekt mit negativem Cashflow zu kaufen. Wenn Sie aber Ihr Vermögen noch weiter aufbauen möchten und nicht über ein sehr hohes Einkommen verfügen, ist davon eher abzuraten. Leider ermöglichen Banken solche Finanzierungen oft, selbst wenn es knapp wird – erst bei der nächsten Anfrage erleben Sie dann die böse Überraschung und benötigen, um überhaupt ein Darlehen zu bekommen, utopisch viel Eigenkapital, oder müssen einen teuren Bausparvertrag als Sicherheit abschließen.
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