Die gefährliche Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel (1/4)
Nutzen Sie auch das schöne Frühlingswetter und die steigende Kauflaune, um einige Ihrer Immobilien abzustoßen? Dann sollten Sie vorher noch einmal ganz genau hinschauen. Denn mit Pech rutschen Sie in den gewerblichen Grundstückshandel, und das Finanzamt macht Ihren Gewinn zunichte! Und das geschieht leichter, als sie nun vielleicht denken! Selbst wer die Begriffe „Spekulationsfrist“ und „3-Objekt-Grenze“ kennt, sollte unsere kurze Serie einmal genau lesen!
Beim letzten Mal haben wir über die 3-Objekt-Grenze gesprochen und über Besonderheiten in diesem Zusammenhang. Heute lesen Sie alles über die Ausnahmen. Eine allgemeine Information ist wichtig: Die 3-Objekt-Grenze ist lediglich ein Indiz, welches das Finanzamt nutzt. Dennoch können Sie auch als privater Investor nicht erwarten, dass Sie alle 5 Jahre 3 Immobilien verkaufen und auf keinen Fall Steuern zahlen.
Vorsicht: Kauf mit Veräußerungsabsicht
Wenn Sie eine Immobilie schon kaufen mit dem Ziel, sie gleich wieder zu veräußern, so sind auf jeden Fall Steuern beim Verkauf fällig. Doch hier ist ein Nachweis nicht immer leicht. Nun stellt man sich vielleicht vor, dass sich hier ja der Nachweis schwierig gestaltet. Aber es gibt einige Faktoren, die dem Finanzamt als Beleg dafür gelten. Diese sind in Zusammenhang mit einer Bauträger-Tätigkeit zu werten:
- Sie kaufen ein Grundstück, um es für Dritte zu bebauen
- Sie bauen und starten gleichzeitig Verkaufsbemühungen
- Sie finanzieren ein Bauvorhaben nur kurzfristig (z.B. für 1 oder 2 Jahre)
- Sie übernehmen Gewährleistungspflichten, die über das bei Privatverkäufen übliche Maß hinausgehen.
Verkauf nach Eigennutzung
Verkaufen Sie Ihre eigengenutzte Immobilie, fällt diese nicht unter die 3-Objekt-Grenze. Und das ist sogar leicht zu erreichen.
- Es genügt, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren darin gewohnt haben, und es muss nicht einmal das ganze Jahr sein. Z. B.: Sie ziehen im Dezember 2021 ein, wohnen 2022 darin und verkaufen 2023 wieder.
- Sie können die Immobilie auch als Zweitwohnsitz genutzt haben. Dann dürfen Sie aber nicht mehr vermieten (z.B. Airbnb)
- Wohn Ihr Kind, für das Sie noch Kindergeld beziehen, in der Wohnung, so gilt das ebenfalls.
Jeder Ehepartner hat seine eigene 3-Objekt-Grenze
Bei Ehepaaren gilt die 3-Objekt-Grenze für jeden Partner einzeln. Hier müssen Sie nur darauf achten, dass eine Übertragung an den Ehepartner ebenso unter die 3-Objekt-Grenze fallen kann!
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