Die gefährliche Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel (3/4)
Nutzen Sie auch das schöne Frühlingswetter und die steigende Kauflaune, um einige Ihrer Immobilien abzustoßen? Dann sollten Sie vorher noch einmal ganz genau hinschauen. Denn mit Pech rutschen Sie in den gewerblichen Grundstückshandel, und das Finanzamt macht Ihren Gewinn zunichte! Und das geschieht leichter, als sie nun vielleicht denken! Selbst wer die Begriffe „Spekulationsfrist“ und „3-Objekt-Grenze“ kennt, sollte unsere kurze Serie einmal genau lesen!
Beim letzten Mal haben wir über die Ausnahmen der 3-Objekt-Grenze gesprochen. Heute lesen Sie alles zu den restlichen Ausnahmen.
Der zeitliche Zusammenhang
Im Rahmen der 3-Objekt-Grenze heißt es ja: Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkaufen, müssen Sie den Gewinn versteuern. Als „zeitliche Nähe zur Anschaffung“ gelten ebenfalls 5 Jahre als Richtlinie.
Bezüglich des Fünfjahreszeitraums bedeutet das auch: Schon einige wenige Tage mehr als der Fünfjahreszeitraum, und Sie können „ungestraft“ verkaufen (vgl. BFH, Urteil v. 28.11.2002, Az. III R 1/01). Aber Vorsicht: Als Tag 1 gilt der Tag des Kaufvertragsabschlusses, der Tag der Fertigstellung oder der Tag der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen.
Bewohnen oder vermieten Sie eine Immobilie in Ihrem Besitz schon über 10 Jahre, gilt dies als privater Verkauf und fällt somit nicht unter die 3-Objekt-Grenze.
Erleichterungen für geerbte Immobilien
Wenn Sie eine Immobilie erben, werden Sie diese in vielen Fällen verkaufen wollen – gerade bei einem Einfamilienhaus, das man schlecht vermieten kann. Doch keine Sorge: Hier fällt keine Steuer an und auch die 3-Objekt-Grenze bleibt davon unberührt. Denn unentgeltlich erworbene Immobilien sind für die 3-Objekt-Grenze ohne Bedeutung.
Ausnahme: Erben Sie Immobilien aus einer gewerblichen Tätigkeit und führen diese Tätigkeit fort (etwa im Rahmen eines Familienunternehmens), so fallen diese Immobilie ggf. unter die 3-Objekt-Grenze.
Überlassung ohne Gewinnerzielungsabsicht
Gerade in der Verwandtschaft kann es passieren, dass Immobilien ohne Gewinnerzielungsabsicht übergeben werden. Wenn Sie also beispielsweise Ihren Kindern eine Immobilie zum Selbstkostenpreis überlassen (sprich den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder gegen Zahlung der Restschuld), fällt diese nicht unter die 3-Objekt-Grenze (BFH, Urteil vom 18. September 2002, Az. X R 183/96).
Keine Verkaufsabsicht
Es kann passieren, dass Sie beim Kauf der Immobilie absolut nicht vorhaben, diese zu veräußern. Später kommt es dann doch aus dem einen oder anderen Grund zum Verkauf. Wenn Sie klar und eindeutig belegen können, dass keine Verkaufsabsicht bestanden hat, so ist diese Immobilie ebenfalls von der 3-Objekt-Grenze ausgenommen (BFH, Urteil v. 27.11.2008, Az. IV R 38/06). Als Beleg dafür gilt beispielsweise, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken angeschafft wurde oder Sie lange Mietverträge abgeschlossen haben (Befristung ab 5 Jahre). Ausreichender Beweis ist nicht, dass Sie plötzlich in finanzielle Schwierigkeiten geraten und deshalb verkaufen – selbst dann, wenn etwa eine Zwangsversteigerung ansteht oder Ähnliches.
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