Modernisierung: Das müssen Sie wissen! (1/4)
Kein Immobilieninvestment ohne gelegentliche Modernisierung – wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie erhalten möchten, werden Sie darum nicht herumkommen. Und wenn Sie Ihre Rendite retten wollen, sollten Sie genau wissen, wie Sie damit Ihren Mietern gegenüber umgehen. Modernisierungsankündigung, Mieterhöhung, Mietminderung – alles, was Sie rund um die Modernisierung wissen müssen, lesen Sie in unserer Serie.
Was auf den ersten Blick eindeutig klingt, bedarf zunächst einer Definition: Was ist rechtlich eigentlich eine Modernisierung? Denn die Grenze zur Instandhaltung ist oft fließend. Und wenn Sie sich hier vertun, bleiben Sie auf Kosten sitzen. Denn eine Modernisierung dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen, die Instandhaltung hingegen zahlen Sie aus eigener Tasche.
Was gilt als Modernisierung?
Ganz klar: Eine reine Reparatur von kaputten oder veralteten Teilen der Wohnung zählt als Instandhaltung. Eine Modernisierung, wie sie in §555b BGB definiert wird, muss den Wohnwert der Immobilie deutlich verbessern oder zum Beispiel die Nebenkosten senken, wie dies bei einer energetischen Sanierung der Fall sein kann. Doch es gibt auch Grenzgebiete. Zum Beispiel, wenn Sie eine alte Heizanlage durch eine energiesparende ersetzen. Dies ist sowohl Instandsetzung als auch Modernisierung.
Einen oder mehrere dieser Faktoren muss eine Modernisierung erfüllen:
- Sie muss nachhaltig Endenergie einsparen oder
- eine nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen oder das Klima nachhaltig schützen
- den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
- den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
- die Wohnverhältnisse in der Immobilie auf Dauer verbessern
- aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind
- oder sogar neuen Wohnraum schaffen
Typische Modernisierungsmaßnahmen sind:
- Neue Wärmedämmung
- Installation einer Solaranlage
- Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung
- Einbau eines Aufzugs
Erhaltungsmaßahmen sind zum Beispiel:
- Heizungsreparaturen
- Erneuerung defekter Rohre oder Leitungen
- Austausch von alten oder defekten Fenstern
- Austausch alter Badarmaturen
In der Realität gibt es immer wieder Gerichtsstreitigkeiten, bei denen es darum geht, welchem Bereich eine bestimmte Maßnahme (evtl. auch anteilig) zuzuordnen ist. Vor jeder geplanten Sanierung sollten Sie sich deshalb eingehend juristisch informieren, damit Ihre Finanzplanung auch stimmt.
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