Verwalter darf Erscheinen bei der Eigentümerversammlung nicht verbieten!
Aufgrund der Corona-Pandemie müssen Hygiene- und Abstandsregeln eingehalten werden- das gilt natürlich auch für Ihre Eigentümerversammlung. Für die Einhaltung dieser Reglungen hat Ihr Verwalter zu sorgen. Daher muss er insbesondere einen Raum finden der groß genug ist, damit Sie und Ihre Miteigentümer unter Einhaltung des gebührenden Abstands teilnehmen können. Wenn Ihr Verwalter den Eigentümern aber aufgrund der Pandemie untersagt, an der Versammlung teilzunehmen, schießt er deutlich über das Ziel hinaus. Daher hat das Amtsgericht Hannover die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse für nichtig erklärt (Urteil vom 07.01.21, Az. 480 C 8302/20).
Versammlungseinladung enthielt Aufforderung nicht zu erscheinen
Im entschiedenen Fall ging es um die Einladung zu einer Eigentümerversammlung, die den folgenden Text enthielt: “Wir laden mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung ein, zu der Sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen”. Der Einladung waren Vollmachten für die Verwaltung zur Abstimmung beigefügt.
Die Eigentümerversammlung fand am 21.07.2020 statt. Mit einem auf dieser Versammlung gefassten Beschluss über die Hausordnung war ein Eigentümer nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor. Unter anderem führte er gegen den Beschluss an, er sei wegen eines Verstoßes gegen sein Teilnahmerecht unwirksam, da keine Diskussion über die Tagesordnungspunkte stattgefunden habe.
Teilnahmeverbot verletzt Kernbereich der Eigentümerrechte
Das Gericht gab dem klagenden Eigentümer recht und erklärte den Beschluss für nichtig. Die Beschlussfassung verstößt gegen § 23 Abs. 1 WEG. Durch die Formulierung in dem Einladungsschreiben war den Wohnungseigentümern die Teilnahme verwehrt worden. Sie waren nämlich nicht nur ausdrücklich aufgefordert worden, nicht zu erscheinen. In der Einladung war auch angekündigt worden, die Veranstaltung beim Erscheinen einzelner Eigentümer sofort abzubrechen.
Diese Formulierungen stellten ein ausdrückliches Verbot dar und verletzten den Kernbereich der Rechte der Wohnungseigentümer. Die Eigentümer konnten ihr Stimmrecht lediglich durch die Erteilung einer Vollmacht mit Anweisungen ausüben. Eine Auseinandersetzung über die zu beschließenden Änderungen und eine Diskussion hierüber konnte aber nicht stattfinden. Die Auseinandersetzung und Diskussion sind aber nach Ansicht des Gerichts wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung im Rahmen der Willensbildung.
Fazit: Will ihr Verwalter Ihre Eigentümer Versammlung als reine Vollmachtversammlung durchführen, macht er es sich zu einfach. Die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse sind aufgrund des Eingriffs in den Kernbereich Ihrer Eigentümerrechte anfechtbar. Weisen Sie ihrem Verwalter darauf hin. Fassen Sie am besten auf Ihrer nächsten, noch voll präsenten Eigentümerversammlung einen mehrheitlichen Beschluss, nach dem Sie und Ihre Miteigentümer künftig digital an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Hierdurch wird sich der Kreis der präsenten Versammlungsteilnehmer künftig deutlich verringern.
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