BGH: Eigenbedarfskündigung muss nicht ins Detail gehen!
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben und diese wieder selbst bewohnen möchten oder die Wohnung für einen Familienangehörigen benötigen, haben Sie das Recht zur Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 BGB). Doch genau dieser Begriff bereitet vielen Vermietern von Eigentumswohnungen Sorge, denn die Gerichte stellen an die Begründung einer solchen Kündigung oft so hohe Anforderungen, dass die Kündigung schon aus rein formalen Gründen scheitert. Damit ist jetzt Schluss. Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung klar gestellt: Für eine formell ordnungsgemäße Eigenbedarfskündigung reicht es aus, die Eigenbedarfsperson zu benennen und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung darzulegen. Ob dieses Interesse wirklich besteht, ist keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage (BGH, Beschluss v.09.02.21, VIII ZR 346/19).
Eigenbedarfskündigung, weil der Sohn die Wohnung benötigte
Im entschiedenen Fall kündigten die Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Im Kündigungsschreiben führten sie aus, ihr Sohn benötige die Wohnung, weil er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßigen Homeoffice-Tätigkeiten ausreichend Platz brauche. Die Mieterin akzeptierte die Kündigung jedoch nicht und zog nicht aus.
Daher erhob die erhoben die Vermieter Räumungsklage. Amts- und Landgericht wiesen die Klage jedoch mit der Begründung ab, die Kündigung sei bereits mangels ausreichender Begründung aus formellen Gründen unwirksam. Die Angabe, der Sohn der Vermieter benötige eine größere Wohnung und wolle deshalb in die Wohnung einziehen, genüge nicht. Über diese Frage hatte der BGH zu entscheiden.
BGH: Eigenbedarfskündigung muss nicht ins Detail gehen!
Der BGH entschied: Die Eigenbedarfskündigung war nicht aus formellen Gründen unwirksam. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben sind. Hierdurch soll der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erhalten, so dass er rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen veranlassen kann. Hierfür sieht es der BGH als ausreichend an, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterscheidbar ist. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es daher grundsätzlich aus, wenn man die Person angibt, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Die hier in Rede stehende Kündigungserklärung genügt diesen Anforderungen und individualisiert den Kündigungsgrund hinreichend. Weitere Angaben sind nach dem BGH nicht erforderlich, da die Begründung der Kündigung nicht dazu dient, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Vielmehr ist die Frage, ob der identifizierbar angegebene Kündigungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage, die im Laufe des Prozesses im Rahmen der Beweisaufnahmen geklärt werden muss, wenn der Mieter die Voraussetzungen des Eigenbedarfs bestreitet.
Fazit: Diese Entscheidung schafft Klarheit darüber, wie Sie Ihre Eigenbedarfskündigung zu formulieren haben. Sie brauchen lediglich anzugeben, für welche Person Sie Eigenbedarf geltend machen und das Interesse dieser Person, in der Wohnung zu wohnen, darzulegen. Die Angaben von Details, die es Ihrem Mieter ermöglichen zu überprüfen, ob der Eigenbedarf wirklich besteht, ist dagegen nicht erforderlich.
Neueste Kommentare