Jetzt noch schnell investieren – auch ohne Eigenkapital?
Das Angebot am Immobilienmarkt wird immer knapper. Da ist die Versuchung groß, sofort zu kaufen, wenn Sie ein gutes Angebot sehen. Doch was ist, wenn das Kapital noch gar nicht vorhanden ist? Worauf sollten Sie achten, wenn Sie jetzt ohne oder mit geringem Eigenkapital finanzieren möchten?
Beim letzten Mal lasen Sie einige allgemeine Tipps rund um die Vollfinanzierung einer Investment-Immobilie. Heute geht es um die Bewirtschaftung und die Finanzierung selbst.
Wie lange soll ich die Finanzierung planen?
Wenn Sie nicht planen, Ihre Immobilie in zehn Jahren wieder zu verkaufen, sollten Sie hier wirklich langfristig planen, also 15+ Jahre. Das bezieht sich aber nicht unbedingt auf die Zinsfestschreibung. Denn bei einer Vollfinanzierung erhalten Sie nicht die besten Konditionen. Aber den Cashflow sollten Sie möglichst langfristig planen. Das betrifft sämtliche Kaufnebenkosten ebenso wie alle laufenden Kosten in Zusammenhang mit der Immobilie, steuerliche Abzüge und Vorteile usw. Insbesondere gilt es, Sanierungen und Modernisierungen langfristig zu planen, so dass auch sämtliche Abschreibungen ausgenutzt werden können. Nur wenn hier für die nächsten Jahrzehnte die Bilanz stimmt, sollten Sie kaufen.
In diesem Fall keine gute Idee: die Schneeball-Finanzierung
Eine Schneeballfinanzierung, das bedeutet: Sie erwerben eine Immobilie, finanzieren mit deren Einnahmen die nächste usw. Das kann eine gute Idee sein, um sukzessive Vermögen aufzubauen – doch Ihre vollfinanzierte Immobilie sollten Sie lieber gesondert betrachten. Denn hier ist das Risiko einfach zu hoch, dass Sie Ihr ganzes Konstrukt ins Wanken bringen! Und wenn die Finanzierung einmal wackelt, dauert es im Zweifel Monate, bis Sie die Immobilie wieder abgestoßen haben. Diese Zeit zu überbrücken, kann dann schnell zum Zusammenbruch führen.
So planen Sie die Tilgung bei der Vollfinanzierung
Gerade bei einer Vollfinanzierung sollten Sie auf eine Tilgungsrate von mindestens 2 bis 4 % arbeiten, im besten Fall noch mit Sondertilgungen. Hier gilt: Lieber kurz und mit hoher Rate als langfristig mit niedriger Rate. Bei guten finanziellen Voraussetzungen ist auch ein Volltilgerdarlehen eine gute Alternative. Je schneller der Schuldenberg sinkt, desto günstiger ist die Finanzierung und desto mehr steigt Ihre Sicherheit. Zumal Sie bei einer kurzen Finanzierung, etwa auf zehn Jahre, auch weniger Zinsbindung vereinbaren müssen. Und das spart bares Geld. Übrigens: Sondertilgungen aus den Zuflüssen Ihrer Immobilie sollten Sie trotzdem nur leisten, wenn ein ausreichendes Polster für eventuelle Renovierungsarbeiten übrigbleibt.
Steuervorteile einplanen
Wenn Sie voll finanzieren, kann das zumindest einen Vorteil haben: Ihre Steuervorteile schlagen noch mehr zu Buche:
- Sie können die Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzen, ebenso die Bearbeitungskosten eines Darlehens, Schätzungs- und Notargebühren
- Sie können Renovierungskosten unverzüglich als Erhaltungsaufwand absetzen oder abschreiben
- Nehmen Sie ein Disagio, so können Sie im Jahr der Darlehensaufnahme in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Voraussetzung: Das Disagio darf bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung nicht mehr als fünf Prozent der Darlehenssumme betragen.
Ob voll- oder teilfinanziert – eine Immobilie sollte sich immer zunächst auch ohne Steuervorteile rechnen. Diese sind nur das Bonbon obendrauf und niemals die Grundlage für eine Wirtschaftlichkeit, ansonsten haben Sie etwas falsch gemacht.
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