Vermietung: Zustimmungserfordernis berechtigt Gemeinschaft nicht zur Vertragseinsicht
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, schauen Sie zuvor unbedingt in Ihre Teilungserklärung. Diese kann nämlich eine Regelung enthalten, nach der Sie für die Vermietung Ihrer Wohnung die Zustimmung Ihrer Miteigentümer benötigen. Die anderen Eigentümer können ihre Zustimmung dann nur versagen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Vermietung spricht. Allerdings stellt es keinen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung dar, wenn Sie sich weigern, Ihrer Gemeinschaft den künftigen Mietvertrag vorzulegen. Die Einsicht des Mietvertrages können die anderen Eigentümer nämlich nicht verlangen (BGH, Urteil v. 25.09.2020, Az. V ZR 300/18).
Eigentümer wollte 3-Zimmer-Wohnung an Großfamilie vermieten
Im entschiedenen Fall ging es um einen Wohnungseigentümer, der seine 3-Zimmer-Wohnung an eine Großfamilie vermieten wollte. Hierzu war nach der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft die schriftliche Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, die nur aus wichtigem Grund versagt werden durfte.
Da die anderen Eigentümer ihre Zustimmung nicht erteilten, überließ der Wohnungseigentümer seine Wohnung der Familie zunächst unentgeltlich und verlangte die Zustimmung zur Vermietung. Ein Miteigentümer war der Ansicht, es bestehe ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung, da der Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern weder den Mietvertragsentwurf vorgelegt, noch die beabsichtigte Vermietung näher beschrieben habe.
Zustimmung darf nicht vom Inhalt des Mietvertrages abhängen
Der BGH entschied: Die Nichtvorlage des Mietvertragsentwurfs ist kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Denn der Mietvertrag gehört nicht zu den Informationen und Unterlagen, von denen ein Wohnungseigentümer die Erteilung seiner Zustimmung zur Veräußerung oder Vermietung abhängig machen darf. Für die anderen Wohnungseigentümer ist der Inhalt des Mietvertrages nach Ansicht des BGH schon deswegen irrelevant, weil sich der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht dadurch entziehen kann, dass er mit seinem Mieter Rechte vereinbart, die über seine eigenen Befugnisse hinausgehen.
Der BGH wies den Fall an die Vorinstanz zurück. Diese hatte zu prüfen, ob andere wichtige Gründe zur Versagung der Zustimmung vorlagen. Vor allem sollte festgestellt werden, ob die 3-Zimmer-Wohnung mit 6 Personen überbelegt war und das Versagen der Zustimmung durch das Verhalten der Großfamilie gerechtfertigt war.
Fazit: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten und Ihre Teilungserklärung regelt eine diesbezügliche Zustimmungserfordernis, müssen Sie die Zustimmung Ihrer Gemeinschaft einholen. Allerdings können Ihre Miteigentümer diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Ihren Mietvertragsentwurf müssen Sie Ihren Miteigentümern aber nicht zur Prüfung vorlegen. Im Gegenteil, wird die Einsicht von Ihrer Gemeinschaft verlangt, können Sie diese verweigern. Einen Grund für die Versagung der Zustimmung schaffen Sie dadurch nicht.
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