Denkmalgeschütztes Anlageobjekt – ja oder nein?
Zurzeit ist es nicht leicht, ein passendes Rendite-Objekt zu finden. Wir Investoren sollten uns deshalb nicht zu sehr in unserer Auswahl einschränken. Viele Vermieter schrecken beispielsweise vor denkmalgeschützten Immobilien zurück. Doch das muss nicht sein, denn es gibt auch Vorteile!
Diese Gründe sprechen für eine Denkmal-Immobilie
- Sehr attraktiv für Mieter, bei gutem Zustand und ordentlicher Lage kaum Leerstand
- Sehr hohe Mietpreise möglich, denn auch Mieter zahlen für besondere Objekte „Liebhaber-Preise“!
- Besondere AfA (Absetzung für Abnutzung) möglich: Erhebliche Steuerersparnis, als Anleger können Sie über 12 Jahre 100 % der Sanierungskosten von der Einkommenssteuer absetzen. Dafür ist eine steuerliche Vorabbescheinigung aber zwingend nötig (sonst bleiben Sie auf den Kosten sitzen, nachträglich nicht möglich). Außerdem können Sie noch Förderungen für energetische Sanierung nutzen.
- Auch für Sie selbst attraktiv, wenn Sie Spaß an schöner Architektur haben.
Diese Argumente sollten Sie aber auch kennen:
- Gefördert wird nur Geschütztes und Schützenswertes, nicht automatisch alles, was baurechtlich möglich ist (etwa Anbauten) – also die schöne alte Fassade und Maßnahmen, welche das ursprüngliche Erscheinungsbild unterstreichen.
- Kommt es zu groben Eingriffen in das Baurecht, erlischt mit dem Denkmalstatus die gesamte steuerliche Förderung.
- Bei der alte Bausubstanz ist die Qualität sehr schwer abschätzbar, das macht die vorläufige Kostenkalkulation fehleranfällig
- Bei Baumaßnahmen und der Materialauswahl sind Sie starke eingeschränkt
- Bei der Finanzierung kann es zu einer Schere zwischen dem Verkehrswert und der Darlehenssumme kommen, wenn der Kaufpreis ein „Liebhaberpreis“ ist – doch den sollten Sie als Investor ohnehin eher nicht zahlen.
Fazit: Ob die Denkmal-Immobilie Sinn macht, hängt also auch von Ihren Voraussetzungen ab. Haben Sie ein hohes Einkommen und zahlen viel Steuern, können Sie von den Vergünstigungen stark profitieren. Und möchten Sie eventuell eine Wohnung sogar selber nutzen, fließt natürlich mehr als die blanken Zahlen in die Kaufüberlegung mit ein. Aber Sie sollten sich bei der Sanierung einen größeren Puffer lassen als die üblichen 10%. Denn eine alte Immobilie birgt oft auch in der Bausubstanz zu viele Überraschungen, um klar planbar zu sein – selbst für Profis!
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