Eine „kalte Räumung” kann bei Frost teuer werden
Der Bundesgerichtshof hat in verschiedenen Urteilen zu Gunsten von Vermietern von Gewerberäumen die so genannte „kalte Räumung” als rechtmäßig erklärt. So kann der Vermieter eines Miete und Betriebskostenvorauszahlungen schuldenden Mieters die Heizung abstellen. Eine „kalte Räumung” ist unter bestimmten Bedingungen rechtmäßig (z. B. BGH, Urteil v. 06.05.2009: AZ: XII ZR 137/07). Denn es ist verständlich, dass ein betroffener Vermieter durch Abstellen der Heizung die Kosten und den Mietausfallschaden mindern möchte; insbesondere wenn ein langer Räumungsrechtsstreit droht. Allerdings beachten Vermieter von Gewerberäumen oftmals nicht, dass bei einer „kalten Räumung“ bei Frost wegen Ausfall der Beheizung die Heizungs- und Wasserleitungen einfrieren können.
Zwar darf ein Vermieter von Gewerberäumen durch Einstellen der Versorgungsleistungen einen zahlungsunwilligen Gewerbemieter zur Zahlung oder zum Auszug drängen. Aber hierdurch können Vermieter sich auch selbst zusätzlich schädigen. Eine abgestellte Heizung kann für die Wasser- und Heizungsleitungen keinen Schutz vor Frost leisten. Nach drei bis vier Tagen sind dann die Mieträume derart unterkühlt, dass die Heizungs- und Wasserrohre einfrieren. Für die Schäden kann der Mieter nicht zur Rechenschaft gezogen werden. Wenn der durch Frost geschädigte Vermieter Glück hat, wirft ihm seine Gebäudeversicherung nur grobe Fahrlässigkeit vor. Dann wird vielleicht noch einen Teil seines Schadens ersetzt werden. Hat ein Vermieter jedoch mindestens grob-fahrlässig gegen seine Beheizungspflicht verstoßen, kann die Versicherung entsprechend ihrer Versicherungsbedingungen auch vollkommen von einer Schadensersatzpflicht befreit sein. Als Vermieter sollten Sie sich in der Frostperiode also nicht zu einer „kalten Räumung” entscheiden. Auch eine vorhergehende Entleerung der Heizungs- und Wasserleitungen verspricht keine ausreichende Sicherheit.
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