Gewerberaum kann per einstweiliger Verfügung geräumt werden
Wenn ein Vermieter von Gewerberäumen einen Räumungstitel gegen seinen Mieter hat, kann er auch die Räumung per einstweiliger Verfügung gegen einen dritten Untermieter durchsetzen. Dies stellte das Landgericht Frankfurt a. M. im April 2019 klar.
Der Fall
Ein Mieter eines Ladenlokals war mit seinen Mietzahlungen im Rückstand und war nach einer Klage des Vermieters zur Räumung verurteilt worden. Kurz vor der Zwangsräumung teilte der Mieter mit, dass er die Mieträume untervermietet habe. Der Gerichtsvollzieher brach darauf die Zwangsräumung ab. Nun verklagte der Vermieter den Untermieter, erwirkte ein Räumungsurteil und beantragte wieder eine Zwangsräumung. Nun teilte der Untermieter mit, dass er die Mieträume untervermietet habe. Da der Mietrückstand nunmehr 200.000,- € betrug, beantragte der Vermieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung um die Herausgabe der Mieträume endgültig zu erzwingen.
Die Entscheidung vor Gericht – Ein Erfolg
Mieter und Untermieter waren gemäß § 546 Abs. 2 BGB zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Für die einstweilige Verfügung lag auch die notwendige Eilbedürftigkeit vor. Der Vermieter hatte bereits erfolgreich zwei Räumungsurteile erstritten. Da er nicht erfolgreich gegen den Mieter und den Untermieter vollstrecken konnte, wurde zu Gunsten des Vermieters gemäß § 940a Abs. 2 ZPO die Räumungsvollstreckung erleichtert. Dritte Personen, mit denen der Vermieter keinen Mietvertrag abgeschlossen hatte, hatten Besitz an den Mieträumen erlangt und der Vermieter hatte keine Kenntnis von deren Identität. Konnte also nicht wirksam gegen die ihm unbekannten Besitzer seiner Immobilie vorgehen. Zwar ist § 940a Abs. 2 ZPO nicht direkt auf Mietverhältnisse über Gewerberäume anwendbar, der durch diese Vorschrift beabsichtigte Schutz eines Gläubigers ist aber auch bei Gewerbemietverhältnissen zu berücksichtigen. Ausschlaggebend war für das Frankfurter Gericht, dass erhebliche Mietrückstände bestanden und die berechtigte Zwangsräumung durch den Mieter vereitelt wurde. Als das Räumungsurteil vorlag, wurde der Besitz an den Mieträumen vom Mieter an Dritte übertragen und die Zwangsräumung so vereitelt, da sich das Räumungsurteil nicht gegen den Dritten richtete. Für Wohnräume wurde durch den Gesetzgeber durch § 940a Abs. 2 ZPO Abhilfe geschaffen. Der Rechtsgedanke des § 940a Abs. 2 ZPO ist jedoch auf das gewerbliche Mietrecht übertragbar (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 18.04.19, Az. 2-28 O 74/19).
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