Neue EU-Regelung: Wie steht es um das Immo-Crowdfunding?
Das Crowdfunding für Immobilien nimmt immer mehr Fahrt auf. 2020 wurde hier bereits über 400 Millionen Euro umgesetzt. Die Zahlen aus 2021 sind noch nicht vollständig ausgewertet, übertreffen dies aber schon jetzt erheblich. Das dürfte wohl auch an den stark gestiegenen Preisen für Einzelimmobilien liegen. Beim Crowdfunding können Sie schließlich schon kleinere Beträge investieren. Wird diese einst exotische Assetklasse so langsam zur echten Alternative?
Immer mehr Anbieter bieten in Deutschland eine Plattform für Immobilien-Crowdfunding: Sie kaufen hier nicht die Immobilie, sondern beteiligen sich an Projekten. Und immer einfacher können Sie Ihre Fühler auch in der ganzen EU ausstrecken. Mit der European Crowdfunding Service Provider Verordnung können nun europaweit Crowdfunding-Kampagnen bis zu 5 Millionen Euro durchgeführt werden. Dadurch ist der Markt noch einmal breiter aufgestellt. Doch wie sicher ist die Anlage und wieviel Rendite können Sie erwarten?
Risiko oder Chance?
Viele Anbieter machen sich beim Crowdfunding Gedanken über Sicherheit und Risiko ihrer Anlage – insbesondere nach den Pleiten zweier großer Exporo-Projekte 2019. Doch die Finanzaufsichtsbehörde Bafin arbeitet schon lange an den Standards für diese Form der Finanzierung. Sieht es heute also besser aus?
Schlechte Neuigkeiten im Januar
Zunächst einmal erschütterte im Januar eine neue Hiobsbotschaft die Schwarm-Investoren: Das Exporo-Projekt „Wohnen am Tiergarten“, welches im Dezember 2021 ausgezahlt werden sollte, ist insolvent. Noch weiß niemand, ob und wann die Investoren ihr Geld sehen. Aber: Im Gegensatz zu den früher üblichen Nachrangdarlehen verfügen sie nun über eine erstrangige Grundschuld. Wenn also Geld fließt, stehen ihre Chancen besser, zumindest ihren Einsatz wiederzusehen.
Mehr Regulierung
Dem gegenüber stehen auch unzählige geglückte Projekte der vielen verschiedenen Crowdfunding-Plattformen. Jedes einzelne davon wird übrigens von der Bafin genehmigt. Und: Die neuen EU-Regeln sind deutlich strenger. So müssen die Plattformen nun bestimmte Anforderungen erfüllen, etwa bei der internen Organisation, der Geschäftsleitung, bei Sorgfaltspflichten und Beschwerdeverfahren. Plattformbetreiber müssen außerdem veröffentlichen, wie hoch die Ausfallquote ihrer Crowd-Projekte in den letzten drei Jahren war.
Dennoch – ein Ausfallrisiko besteht, und bei einer Insolvenz ist der Ausgang immer ungewiss.
Soll ich nun – oder soll ich nicht?
Heißt das nun, es ist von Crowd Investment in Immobilien abzuraten?
Wenn Sie sich für ein Crowdfunding-Projekt entscheiden und dieses Erfolg hat, finden Sie hier eine der wenigen relativ sicheren Investment-Formen, welche noch gegen die aktuelle Inflation von über 5 % ankommen 5-8 % Rendite sind für Sie als Anleger drin, wenn mit dem Bauprojekt alles gut geht – und dafür stehen die Chancen insgesamt gut, wie die letzten fünf Jahre zeigten. Zwar ist das Kapital in dieser Zeit nicht flexibel zu liquidieren, aber dafür stimmt der Gewinn.
Dass ein solcher Gewinn nicht ohne Risiko zu erwirtschaften ist, sollte jedem klar sein. Ebenso, dass Sie nicht Ihr gesamtes freies Kapital in ein einziges Bauprojekt stecken und damit den Totalverlust riskieren sollten. Ein Verlust tut zwar immer weh, sollte aber niemanden an den Rand des Ruins treiben. Vorbeugen können Sie heute noch besser: Investieren Sie nur in Projekte, in denen Sie mit einer erstrangigen Grundschuld vertreten sind, und nicht mehr in Nachrangdarlehen.
Insgesamt lässt sich sagen: Crowd Investment ist ein attraktives Puzzleteil in einem diversifizierten Portfolio, Insolvenzen hin oder her.
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